Договор купли-продажи, заключённый между близкими родственниками, выглядит привлекательно: «свои люди», ни риелторов, ни «лишних» расходов. Однако в 2025–2026 годах все сделки с недвижимостью между взаимозависимыми лицами находятся под особым контролем ФНС и Минфина. Ниже разберёмся, что разрешено, какие налоги нужно заплатить и какие «подводные камни» могут обернуться штрафами.

Кто считается «близким родственником» и «взаимозависимым лицом»

• Близкие родственники: супруги, родители, дети (включая усыновлённых), полные и неполные братья/сёстры, дедушки и бабушки, внуки.
• Взаимозависимые лица более широкая категория: к ней добавляются, например, супруги родителей, лица, проживающие вместе, руководители организаций, если доля >25 % и др. (ст. 105.1 НК РФ).

Важно: даже если родство доказано, но покупатель и продавец входят в группу «взаимозависимых», ФНС может переквалифицировать сделку и применить рыночный контроль цены (ст. 105.3, 105.14 НК РФ).

Разрешена ли «родственная» купля-продажа квартиры?

Да, закон прямо не запрещает продавать квартиру брату, сестре, сыну или матери. Но:

1. Сделка должна быть двусторонней: обе стороны выражают реальное волеизъявление.
2. Цена должна быть рыночной. Если указать 1 рубль, налоговая приравнивает доход к кадастровой стоимости × 0.7.
3. Для ипотеки между супругами банки требуют письменное объяснение «кто кого финансирует» и иногда отказывают.

НДФЛ: кому, когда и сколько платить

Базовое правило 2026 года

Налог = 13 % (15 % для доходов >5 млн ₽) от прибыли, то есть разницы между ценой продажи и ценой покупки (или кадастровой, если выше).

Пример 1

Мария купила 2-комнатную квартиру за 7 млн ₽ в 2022 году и в 2026 году продаёт её своей сестре за 9 млн ₽. НДФЛ = (9 млн – 7 млн) × 13 % = 260 000 ₽.

Как «обнулить» НДФЛ

• Имущественный вычет 1 млн ₽ — если квартиру получили в дар или наследство, а не купили. Тогда вычитаем 1 млн и платим 13 % от остатка.
• Владение ≥ 5 лет — освобождение от НДФЛ в 2026 году сохраняется. Если квартира досталась по наследству, срок сокращается до 3 лет.
• Единственное жильё — срок 3 года вместо 5.

«Схема» занижения цены

Некоторые пытаются указать цену 1 млн ₽ в договоре и «доплатить наликом». ФНС с 2025 года автоматически сопоставляет договорную цену с кадастровой базой × 0,7. Если занижена, налог рассчитывается «по-крупному» плюс штраф 20 % от неуплаченного НДФЛ.

Порядок оформления пошагово

1. Аудит документов: ЕГРН, выписка об отсутствии обременений, согласие супруга(и).
2. Оценка рынка (желательно независимый отчёт) — защита от претензий ФНС.
3. Договор купли-продажи, составляется у нотариуса с 2024 года при сделках между взаимозависимыми лицами, если доля в квартире >50 %.
4. Задаток или аванс (по желанию). Разница: задаток подлежит двойному возврату при отказе продавца, аванс — нет.
5. Регистрация в Росреестре через МФЦ или электронную подпись (срок 7–9 дней).
6. Уплата НДФЛ до 15 июля следующего года.

Госпошлина и кадастровые расходы

• Госпошлина за регистрацию перехода права 2026 г., 2 000 ₽ для физлиц. Если дарение/купля между близкими родственниками, пошлина 1000 ₽, согласно закону, подписанному Президентом РФ .
• Нотариальное удостоверение договора — от 0,5 % до 1 % от цены, но не меньше 3 000 ₽.

Частые ошибки

Как вариант — оформить дарение

Если цель — просто передать квартиру, дарение выгоднее:

• между близкими родственниками нет НДФЛ;
• пошлина 1000 ₽ (вместо 2000 ₽).

Но дарственная — безвозмездная: получатель не платит за квартиру, а значит, продавец теряет денежный доход.

Чек-лист перед подписанием договора

Проверил ЕГРН и паспорт РФ продавца
Сделал независимую оценку
Согласовал цену с рыночной
Получил согласие супруга(и)
Заключил нотариальный договор
Учёл НДФЛ и подал 3-НДФЛ

Сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками допускается законом, но цена и документы должны быть «как у чужих». Если не нарушать рыночные правила, налоги можно минимизировать легальными вычетами и льготами. При сомнениях — консультируйтесь с нотариусом и налоговым юристом, чтобы избежать претензий ФНС.