Дата актуальности: 19 апреля 2026 г. 11:48:59 ()

Почему 2021 год стал переломным

В 2021 году в силу вступили ключевые изменения, внесённые Федеральным законом от № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Они затронули:

• порядок определения кадастровой стоимости всех категорий земель, включая промышленность, транспорт, оборону и иное специальное назначение;
• сроки проведения очередных оценок;
• механизм оспаривания результатов.

Нормативная база 2021 года

Основные документы

Методика 2021: что изменилось

До 2021 г. применялась Методика Росземкадастра от № П/49, которая:

• рассчитывала стоимость по зонам суммарного дохода и коэффициентам целевого использования;
• не учитывала рыночные колебания после 2014 г.;
• давала завышенные значения для объектов обороны и космической инфраструктуры.

С 2021 г. применяется новая модель массовой оценки:

1. Базовые показатели стоимости (БПС) устанавливаются по каждому муниципалитету.
2. Используются рыночные цены продажи аналогичных участков за последние 3 года.
3. Вводится коэффициент функционального использования – от 0,3 до 1,2 в зависимости от ВРИ.
4. Для земель обороны и безопасности предусмотрен понижающий коэффициент 0,5.

Пошаговый алгоритм ГКО-2021

Шаг 1. Принятие решения

Исполнительный орган субъекта РФ (в Томской области — Департамент имущественных отношений) издаёт постановление о проведении ГКО.

Шаг 2. Формирование перечня

Формируется перечень всех земельных участков, подлежащих оценке, и публикуется на официальном сайте региона.

Шаг 3. Выбор подрядчика

Через ЕИС проводится электронный аукцион. Участвуют компании, внесённые в реестр ФГИС ЕГРН.

Шаг 4. Сбор и анализ данных

• кадастровые выписки ЕГРН;
• договоры купли-продажи аналогов;
• сведения об инженерных сетях, ВРИ, ограничениях.

Шаг 5. Массовый расчёт

Применяется автоматизированное моделирование (метод сравнительного подхода + доходный подход при отсутствии рынка).

Шаг 6. Экспертиза и утверждение

Отчёт проходит государственную экспертизу в Росреестре и утверждается постановлением региона.

Шаг 7. Внесение в ЕГРН

Новая кадастровая стоимость вносится с 1 января следующего года (например, результаты ГКО-2020 вступили в силу ).

Как изменилась кадастровая стоимость в 2021 году: примеры регионов

Москва

Рост в среднем 21,4 % относительно 2018 года. Кадастровая стоимость жилой недвижимости достигла 181 тыс. руб./м².

Санкт-Петербург и Ленобласть

Впервые проведена централизованная оценка сельхозземель. Участки подорожали на 15–30 %.

Томская область

ГКО-2020 охватила:

• земли населённых пунктов;
• сельскохозяйственные угодья;
• земли промышленности;
• земли особо охраняемых территорий.

Результаты применяются с .

Как оспорить кадастровую стоимость после 2021 года

Досудебный порядок

1. Подготовить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости.
2. Направить заявление в Комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с момента внесения сведений в ЕГРН.
3. Срок рассмотрения — 30 дней.

Судебный порядок

Подача иска в арбитражный суд в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН. Требуется:

• экспертное заключение;
• доказательства несоответствия рыночной стоимости более чем на 30 %.

Что ждёт землевладельцев в 2026 году

По графику Минэкономразвития РФ:

• 2026 год — очередная массовая оценка по всем категориям земель;
• применяються текущие БПС 2023 года с ежегодной индексацией на инфляцию;
• планируется ужесточение контроля качества отчётов (внедрение ИИ-аудита).

Практические советы владельцам

1. Проверьте кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте pkk.rosreestr.ru.
2. Если участок используется не по целевому назначению — подайте заявление о внесении изменений до начала ГКО.
3. Для промышленных земель требуйте применение коэффициента 0,5 при наличии ограничений (оборона, безопасность).
4. Подготовьте документы (выписки ЕГРН, договоры аренды) до начала кампании 2026 года.

Государственная кадастровая оценка 2021 года стала первой, проведённой по новой методике с активным использованием рыночных данных. Учитывая плановый график, очередная кампания начнётся уже в 2026 году. Заранее оцените свои участки, проверьте корректность данных в ЕГРН и при необходимости готовьте документы для оспаривания.

Полезные ссылки:

• Официальный сайт Росреестра
• Государственная кадастровая оценка (федеральный портал)
• Калькулятор кадастровой стоимости