Посуточная аренда жилья в России стала популярным способом получения дополнительного дохода. Однако любой доход подлежит налогообложению, и владельцам недвижимости важно знать, какие налоги нужно платить, какие схемы регистрации доступны и как правильно оформить расчёты, чтобы избежать штрафов.

Кому и какие налоги обязаны платить?

Согласно статье 221 Налогового кодекса РФ, доход от сдачи жилого помещения в аренду считается налогооблагаемым доходом физического лица. Налог обязаны уплачивать:

• физические лица, сдающие жильё в аренду без регистрации предпринимательской деятельности;
• индивидуальные предприниматели (ИП), которые выбрали упрощённую систему налогообложения (УСН) или патент;
• самозанятые граждан, использующие налог на профессиональный доход (НПД).

Основные налоговые режимы

2.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 %

Самый простой способ – сдавать квартиру как физическое лицо и уплачивать НДФЛ по ставке 13 % от полученного дохода. При этом:

1. Не требуется открывать ИП.
2. Налог рассчитывается от полученного дохода без вычета расходов (если вы не применяете вычет по упрощённой системе).
3. Декларировать доход нужно в декларации 3‑НДФЛ, которую подаёте до 30 апреля года, следующего за отчётным.
4. Если доход от аренды за год не превышает 1 млн руб., можно воспользоваться вычетом 1 млн руб. – в этом случае налоговая база будет 0 руб.

2.2 Самозанятые (налог на профессиональный доход, НПД) – 4 %

С 2020 года в РФ действует режим «самозанятый». Он подходит, если вы сдаёте жильё без найма персонала и ваш годовой доход не превышает 2,4 млн руб.

• Ставка налога – 4 % от дохода (если вы получаете доход от физических лиц) или 6 % (от юридических).
• Налог уплачивается через мобильное приложение «Мой налог» – без необходимости подавать декларацию.
• Нет обязательных отчислений в ПФР и ФСС, но вы сохраняете право на пенсионные баллы за уплаченный налог.
• Можно вести учёт доходов и расходов, но вычетов по расходам нет – налог рассчитывается от всей суммы, полученной от аренды.

2.3 Индивидуальный предприниматель (ИП)

Если вы планируете сдавать несколько квартир, вести более масштабный бизнес или хотите использовать налоговые вычеты, имеет смысл открыть ИП.

Как рассчитать налоговую базу

3.1 Пример расчёта НДФЛ (13 %)

Допустим, вы сдаёте квартиру за 30 000 руб. в месяц, а арендатор дополнительно платит 5 000 руб. за коммунальные услуги (из которых 3 000 руб. идут в общедомовые нужды, а 2 000 руб. – на оплату счётчиков). Ваш реальный доход:

• Аренда: 30 000 руб.
• Коммунальные платежи, полученные от арендатора: 3 000 руб. (включаем только часть, идущую в ваш доход).

Налог = 13 % от 396 000 = 51 480 руб.. Это соответствует примерно двум месяцам полной уплаты налога.

3.2 Пример расчёта НПД (4 %)

Тот же доход 33 000 руб. в месяц → годовой доход 396 000 руб.

Налог = 4 % от 396 000 = 15 840 руб.. Вы экономите более 35 000 руб. по сравнению с НДФЛ.

3.3 Пример расчёта УСН «Доходы‑минус‑расходы» (15 %)

Годовой доход 396 000 руб.

Допустим, вы потратили на ремонт и рекламу 80 000 руб.

Налоговая база = 396 000 – 80 000 = 316 000 руб.

Налог = 15 % от 316 000 = 47 400 руб.. При этом вы можете учесть и расходы на коммунальные услуги, которые платите сами.

Пошаговая инструкция по уплате налогов

1. Определитесь со статусом. Если ваш годовой доход < 2,4 млн руб. и вы не хотите вести бухгалтерию – регистрируйтесь как самозанятый. Если доход выше или нужны вычеты – открывайте ИП.
2. Зарегистрируйтесь в налоговой.
   • Для НДФЛ – достаточно указать доход в декларации 3‑НДФЛ.
   • Для НПД – скачайте приложение «Мой налог», пройдите регистрацию (паспорт, СНИЛС).
   • Для ИП – подайте заявление в ФНС (через портал Госуслуги или лично), выберите систему налогообложения.
3. Ведите учёт доходов. Записывайте каждый платёж, дату, способ оплаты (наличными, картой, через сервисы типа Airbnb). Для ИП и УСН «доходы‑минус‑расходы» сохраняйте чеки, договоры, квитанции.
4. Уплачивайте налог.
   • НДФЛ – один раз в год (30 апреля) через личный кабинет налогоплательщика.
   • НПД – каждый раз при получении дохода (приложение автоматически рассчитывает и списывает налог).
   • УСН – авансовые платежи 4‑й раз в год (30 марта, 30 июня, 30 сентября, 30 декабря) + итоговый расчёт в конце года.
5. Сдавайте декларацию. Для НДФЛ – форма 3‑НДФЛ. Для ИП – декларация по УСН (форма 3‑УСН). Для НПД декларация не требуется.
6. Контролируйте сроки. Пропуск срока уплаты может привести к штрафу 20 % от суммы налога + пени.

Налоговые вычеты и льготы

• Вычет «до 1 млн руб.» – если ваш доход от сдачи квартиры не превышает 1 млн руб. в год, вы можете полностью избавиться от налога (0 % подоходного налога). Декларировать всё равно нужно.
• Учет расходов при УСН «доходы‑минус‑расходы» – стоимость ремонта, рекламные расходы, коммунальные услуги, уплаченные вами, амортизация имущества.
• Социальные вычеты – если вы получаете налоговый вычет за обучение, лечение, покупку жилья, они могут уменьшить вашу общую налоговую базу (не влияют на налог от аренды, но уменьшают общий налог к уплате).

Как оформить договор аренды

С 2024 года законодательно закреплено, что посуточная аренда допускается только при наличии договора. Это помогает налоговым органам контролировать доходы и обеспечивает юридическую защиту обеих сторон.

1. Укажите в договоре полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН).
2. Определите срок аренды (даты, количество суток).
3. Укажите стоимость аренды за сутки и порядок оплаты (включая коммунальные услуги, если они входят в цену).
4. Оговорите правила пользования имуществом, ответственность за ущерб.
5. Подпишите договор в двух экземплярах – один храните у себя, второй передаёте арендатору.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать квартиру без ИП, если я получаю более 1 млн руб. в год?

Да, можно, но налог будет 13 % от всей суммы дохода. При доходе выше 1 млн руб. вы теряете право на бесплатный вычет, поэтому многие владельцы переходят на ИП или самозанятые, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.

Нужно ли платить налог, если я сдаю квартиру только несколько дней в году?

Да. Любой полученный доход подлежит налогообложению. При небольших суммах удобно использовать режим самозанятого.

Можно ли отнести коммунальные платежи, полученные от арендатора, к расходам?

Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо (НДФЛ) – нет, налог считается от полной суммы полученной от арендатора. При УСН «доходы‑минус‑расходы» такие суммы могут учитываться как расходы, если они реально оплачиваются вами.

Что делать, если арендатор отказывается платить налог?

Налог уплачивает арендодатель. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что арендатор передаёт вам полную сумму, а вы уже самостоятельно уплачиваете налог.

Сдача квартиры посуточно – прибыльный бизнес, но без правильного налогового оформления он может стать источником проблем. Выбирайте режим, который соответствует вашему уровню доходов и желанию вести учёт:

• НДФЛ 13 % – простейший вариант, но без возможности уменьшить налоговую базу.
• НПД 4 % – оптимально для доходов до 2,4 млн руб., минимум бумажной работы.
• ИП + УСН – подходит для более масштабного бизнеса, позволяет учитывать расходы.

Не забывайте оформлять договор аренды, вести учёт доходов и расходов, платить налоги в срок и подавать необходимые декларации. Тогда ваш бизнес будет легальным, а доход – чистым.

Дата актуализации: