С 01 января 2022 г. в силу вступил ФСБУ 25/2018 «Аренда»‚ который поменял привычные правила учета как у арендатора‚ так и у арендодателя. Сегодня‚ 19 апреля 2026 г.‚ уже можно подвести итоги пятилетней практики и чётко сформулировать‚ когда право пользования земельным участком (ППА) подлежит амортизации‚ а когда нет‚ и какие проводки нужно делать.

Ключевая идея: земля ≠ право пользования землёй

Напомним бессмертную бухгалтерскую аксиому:

• земельный участок как объект ОС не амортизируется (п. 17 ПБУ 6/01‚ ст. 256 НК РФ);
• право пользования землёй (ППА) при аренде амортизируется‚ если договор не предусматривает перехода права собственности.

Таким образом‚ если арендатор строит на арендованном участке здание‚ машины‚ дороги‚ то сам участок остаётся вне амортизации‚ но права пользования землёй подлежат амортизации в течение срока договора.

Два сценария: выкуп земли не планируется vs. планируется

Выкуп не предусмотрен договором

Арендатор отражает стоимость ППА на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы»‚ субсчет «ППА»‚ затем переводит на счёт 04 «Права пользования активами» и начисляет амортизацию на счёт 02 «Амортизация ППА».

Срок полезного использования (СПИ) = срок аренды.

Выкуп предусмотрен (option to purchase)

Амортизация ППА не начисляется: актив будет переоценен в основные средства после выкупа. До этого момента арендатор учитывает только арендные платежи по счёту 76 как расходы будущих периодов и ежемесячно списует равными долями в затраты (20‚ 26‚ 44 …).

Как учитываются арендные платежи: схема проводок

Налоговый учет: временные разницы

• В бухгалтерии признаём расходы амортизацией.
• В налоговом учете признаём расходы арендными платежами по мере их оплаты (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

В результате образуется временная разница и отложенное налоговое обязательство (ПБУ 18/02).

Учет у арендодателя (собственника земли)

1. Земельный участок продолжает числиться на счёте 01 «Основные средства»‚ субсчет «Земельные участки».
2. Амортизация на землю не начисляется.
3. Арендные платежи признаются прочими доходами по мере начисления: Дт 62 Кт 91-1.

Упрощённая система налогообложения (УСН): упрощёнка без ППА

Если компания применяет УСН‚ то:

• не формирует ППА и не начисляет амортизацию;
• арендные платежи включает в расходы «по факту оплаты» (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Частые ошибки и риски

Ошибка 1: Начислять амортизацию на сам земельный участок.
Исправление: Земля не амортизируется ни в бухгалтерии‚ ни в налоговом учете.

Ошибка 2: Не отражать ППА при договоре аренды на 30 лет без выкупа.
Исправление: ФСБУ 25/2018 обязывает капитализировать ППА и амортизировать.

Ошибка 3: В налоговом учете списывать расходы амортизацией ППА.
Исправление: В НУ расходы признаются только арендными платежами; амортизация ППА – только в бухучете.

Алгоритм действий бухгалтера (шаблон)

1. Прочитать договор: есть ли опция выкупа земли?
2. Если нет → рассчитать дисконтированную стоимость будущих платежей → капитализировать ППА → начислять амортизацию.
3. Если да → не капитализировать ППА‚ учитывать арендные платежи по мере начисления/оплаты.
4. Настроить проводки в БП 3.0/1С:КА2.
5. Ежеквартально сверять НУ и БУ для расчёта ОНО/ОНА.

«В случае если договор аренды земельного участка не предусматривает перехода права собственности к арендатору‚ стоимость права пользования активом (ППА) капитализируется по дисконтированной стоимости будущих арендных платежей‚ принимается к учёту на счёт 04 и амортизируется равномерно в течение срока действия договора аренды. Арендные платежи отражаются как уменьшение обязательства по аренде».

Полезные ссылки

• ФСБУ 25/2018 «Аренда»
• ПБУ 6/01 «Учет ОС»
• НК РФ‚ ст. 256‚ 264‚ 346.17

Статья подготовлена на основании официальных разъяснений Минфина и ФНС по состоянию на апрель 2026 г.