Актуально до 15 июля 2025 года: хозяева‚ которые сдавали жильё в 2024 году‚ обязаны заплатить налог. Что будет‚ если этого не сделать‚ как выбрать выгодный режим и что делать‚ если сдаёте посуточно — разбираемся в подробной инструкции.

Кратко о главном

• Срок: декларация и оплата — до 15 июля 2025 года.
• Декларировать нужно: доходы за 2024 год.
• Кому: всем‚ кто сдавал квартиру‚ комнату или дом‚ независимо от срока.
• Что грозит за неуплату: штрафы от 20 % до 40 % от суммы налога‚ плюс пени. В тяжёлых случаях — уголовная ответственность.

Какой налог платить с дохода от аренды

Вариант 1. НДФЛ по общей ставке

Подходит для случайных арендодателей и тех‚ кто не оформлял ИП.

• Ставка:
  • 13 % — если годовой доход до 2‚4 млн руб.
  • 15 % — на сумму свыше 2‚4 млн руб.
• Как платить: до 30 апреля 2025 года подать 3-НДФЛ‚ до 15 июля — оплатить.
• Минусы: высокая ставка‚ самостоятельный расчёт‚ не учитываются расходы.

Вариант 2. Профессиональный доход (самозанятость)

Можно подключить «Мой налог» и платить налог в 2 клика.

• Ставка:
  • 4 % — если сдаёте физлицам.
  • 6 % — если арендатор — юрлицо или ИП.
• Лимит: до 2‚5 млн руб. в год;
• Плюсы: никаких деклараций‚ налог считается автоматически‚ можно оплатить картой.
• Минусы: лимит до 2‚5 млн‚ нельзя совмещать с ИП‚ не подходит‚ если арендуете много объектов.

Вариант 3. ИП на упрощёнке

Для тех‚ кто арендует несколько квартир или хочет масштабироваться.

• Ставка: 6 % от дохода или 15 % от прибыли (при «Доходы минус расходы»).
• Обязательные взносы: 49 500 руб. в 2025 году (или больше‚ если доход > 300 000 руб.).
• Плюсы: можно вычитать взносы из налога‚ работать с юрлицами без ограничений.
• Минусы: нужно вести учёт‚ сдавать отчётность.

Что будет‚ если не платить налог

1. Штраф: 20 % неуплаченного налога; если умышленно — 40 %.
2. Пени: 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.
3. Доначисление налога: налоговая получает данные из Росреестра‚ ФНС и банков. Скрыть факт аренды почти невозможно.
4. Уголовка: при сумме долга > 1‚8 млн руб. — ст. 198 УК РФ (штраф или лишение свободы до 1 года).

Пример из практики: владелец трёх квартир в центре Москвы не подавал декларации три года подряд. Сумма дополнительных начислений превысила 800 000 руб. плюс штрафы и пени.

Посуточная аренда: особенности

Если выдаёте ключи туристам через Airbnb или Booking:

• Налог: тот же‚ но фискальная нагрузка выше: доход может превысить 2‚4 млн‚ тогда ставка 15 %.
• Регистрация гостей: обязательно подать уведомление в МВД в течение 24 ч. после заселения.
• Шум и соседи: возможны жалобы‚ штрафы за нарушение тишины.
• Разрешение на гостиницу: при сдаче 5+ номеров нужно оформлять гостиницу как ИП или ООО.

Пошаговая инструкция: как всё оформить до 15 июля 2025

Шаг 1. Подсчитайте доход

Соберите все договоры‚ выписки с банковских карт‚ эквайринговые чеки.

Шаг 2. Выберите режим

Шаг 3. Подайте документы

1. 3-НДФЛ: через «Личный кабинет налогоплательщика»‚ Госуслуги или бумажно в ИФНС.
2. Самозанятость: скачайте приложение «Мой налог»‚ пройдите регистрацию за 10 минут.
3. ИП: зарегистрируйтесь на госуслугах‚ выберите УСН.

Шаг 4. Оплатите налог

До 15 июля 2025 года через любой банк или «Госуслуги». Штраф за просрочку вступает с 16 июля.

Частые ошибки арендодателей

• «Снимаю только наличкой — налоговая не узнает». Уже узнаёт: налоговая требует от банков сведения о счетах‚ а договор аренды легко найти по ЕГРН.
• «Договор на 11 месяцев — освобождение». Миф. Длительность не влияет на налог.
• «Квитанции ЖКХ можно вычесть». Только если вы ИП по «Доходы минус расходы» и оплачивали коммуналку как расход.
• «Самозанятость не для квартир». Закон 2019 года позволяет: код ОКВЭД «68.20».

Калькулятор: сколько заплатить

Пример: вы сдали квартиру за 40 000 руб./месяц весь 2024 год.

• Доход: 40 000 × 12 = 480 000 руб.
• НДФЛ: 480 000 × 13 % = 62 400 руб.
• Самозанятость: 480 000 × 4 % = 19 200 руб.
• ИП 6 %: 480 000 × 6 % = 28 800 руб. – 49 500 руб. взносов = 0 руб. налога‚ но взносы всё равно платить.

Выгоднее всего — самозанятость‚ если доход < 2‚5 млн.

Чек-лист: что сделать прямо сейчас

1. Собрать все договоры и выписки за 2024 г.
2. Выбрать режим (онлайн-калькуляторы FNS или консультация бухгалтера).
3. Зарегистрироваться в «Мой налог» или подать 3-НДФЛ.
4. Оплатить налог до 15 июля 2025.
5. Сделать копии чеков и квитанций на случай проверки.

Нужна помощь?

Если сроки поджимают‚ обратитесь к бухгалтеру или налоговому консультанту. Госуслуги и сервисы ФНС делают большую часть работы за 15 минут.

Информация актуальна по состоянию на 19 апреля 2026 г. Налоговое законодательство меняется‚ проверяйте обновления на сайте ФНС или в приложении «Мой налог».