Сокращение ОНС всё чаще встречается в документах девелоперов, на сайтах Росреестра и даже в новостях Счётной палаты. За этими тремя буквами скрывается не только юридический термин, но и потенциальный источник как больших денег, так и больших проблем. Ниже ‒ разбор понятия «объект незавершённого строительства» и пошаговая инструкция, как не ошибиться при работе с ним.

Что понимают под ОНС в 2025 году

Согласно Градостроительному кодексу РФ и практике ЕГРН:

• ОНС — это здание, сооружение или иной объект капитального строительства, строительство которого фактически приостановлено или прекращено и который не введён в эксплуатацию.
• Ключевые признаки:
  1. есть часть выполненных строительных работ (хотя бы фундамент);
  2. отсутствует разрешение на ввод;
  3. объект прочно связан с землёй (перемещение невозможно без ущерба).

Примеры: коттедж на стадии «коробка», недостроенная школа, заброшенный торговый центр.

Почему важно ставить ОНС на кадастровый учёт

Для собственника/инвестора

• Защита вложенных средств (в ЕГРН появляется запись о правах).
• Возможность продать, подарить, заложить объект без полного завершения строительства.
• Доступ к целевым кредитам под недвижимость.

Для государства

• Учёт в федеральном и региональном реестре ОНС позволяет контролировать объём «недостроя» и распределять бюджетные субсидии.

7 новых оснований включения ОНС в реестр (введены постановлением № 55.34 от )

Объект относится к ОНС и может быть внесён в реестр, если он строится полностью или частично за счёт бюджета РФ и при этом:

1. имеется акт приостановки/остановки строительства;
2. выполнено менее 70 % работ и финансирование прекращено;
3. вышел срок действия разрешения на строительство;
4. объект признан аварийным;
5. выявлены нарушения требований ТЗ или проекта;
6. истёк срок окончания строительства по контракту;
7. имеется решение суда о приостановке работ.

Пошаговая схема: как поставить ОНС на учёт в 2025 году

Шаг 1. Собираем исходные документы

• правоустанавливающий документ на земельный участок (ЕГРН/выписка);
• разрешение на строительство, или уведомление о планируемом строительстве (если требуется по закону);
• декларация ОНС (заполняет правообладатель);
• у актуальное уведомление о соответствии постройки проекту (при наличии).

Шаг 2. Заказываем технический план

Техплан готовит кадастровый инженер. В него включают:

• описание уже готовых конструкций (фундамент, стены, перекрытия);
• план расположения на участке;
• этап готовности в %;
• фото-фиксацию текущего состояния.

Важно: сведения о местоположении берутся из межевого плана земельного участка, остальное — из исходных проектных и актовых документов.

Шаг 3. Подаём документы в Росреестр

• в МФЦ (очно);
• через Госуслуги/ЕГРН-онлайн;
• через нотариуса (если нужна дистанционная подача).

Срок регистрации права, 5 рабочих дней. Госпошлина: 2 000 ₽ для юр. лиц, 350 ₽ — для физических.

Как оценить ОНС и не ошибиться в цене

Оценка незавершённого строительства, одна из самых сложных. Эксперт исходит из:

• фактического объёма выполненных работ;
• стоимости материалов на дату оценки;
• затрат на завершение строительства;
• судебной практики (должно подтверждаться, что работы действительно остановлены).

Совет: заказывайте оценку у аккредитованных Росреестром оценщиков, владеющих актуальной базой цен на строительные ресурсы 2025 года.

Реальные цифры: где и сколько «зависло» ОНС

Данные Счётной палаты на начало 2026 года:

• всего по РФ зарегистрировано ≈ 18 000 объектов незавершённого строительства;
• только 10 субъектов утвердили «планы снижения недостроя»;
• более 60 % ОНС относится к жилой недвижимости.

Краткий чек-лист для девелопера и инвестора

1. Проверьте в ЕГРН, числится ли участок под ОНС.
2. Если стройку приостановили, закажите технический план в течение 3 месяцев.
3. Не начинайте новое строительство без уведомления о планируемых работах.
4. Включайте специалиста из Национального реестра специалистов в сфере строительства (НРС) — без него СРО не примет декларацию.