Сдача собственного или арендованного недвижимого имущества в аренду – популярный способ монетизации «замороженных» активов. Если собственник – юридическое лицо (ООО), налоговые и бухгалтерские правила становятся более комплексными, чем у физлица или ИП. В статье разберёмся:
- какие налоги платит ООО при сдаче недвижимости;
- как отразить операции в отчётности;
- что изменилось в 2025–2026 годах;
- как уменьшить налоговую нагрузку без нарушения закона.
Возможные налоговые режимы для ООО-арендодателя
ООО не может быть самозанятым, поэтому выбор ограничен:
Общая система налогообложения (ОСНО)
- Налог на прибыль – 20 % на разницу между доходами и расходами.
- НДС – 20 % (жилые помещения – 0 %); возможно освобождение по статье 145 НК РФ, если выручка за 3 квартала < 2 млн руб. без НДС.
- Налог на имущество – 2,2 % от кадастровой/остаточной стоимости.
- Комплексная проверка – все счета под контролем ФНС и Росфинмониторинга.
Упрощённая система (УСН)
| Вариант | Ставка | Особенность |
|---|---|---|
| Доходы | 6 % | Нельзя вычесть расходы |
| Доходы–расходы | 15 % | Расходы на содержание недвижимости принимаются к вычету |
Важно: при УСН НДС не платиться (за исключением импортного НДС или добровольного статуса налогоплательщика НДС).
АУСН – Автоматизированная упрощёнка (пилот с 2022 г.)
- 8 % «Доходы» или 20 % «Доходы–расходы»;
- все платежи и отчётность автоматически формируются в личном кабинете ФНС;
- доступна только для ТОО (то есть ООО без филиалов) и ограничена по выручке 60 млн руб.
Налоговый календарь 2025–2026
| Налог/взнос | Срок уплаты при УСН | Срок уплаты при ОСНО |
|---|---|---|
| Ежеквартальные авансы УСН | 25-е число месяца, следующего за кварталом | – |
| УСН годовой | 31 марта 2026 года | – |
| Налог на прибыль (авансы) | – | 28-е число последнего месяца квартала |
| НДС | – | 25-е число каждого месяца квартала |
| Налог на имущество | 1 марта 2026 года | 1 марта 2026 года |
Бухгалтерские проводки при сдаче недвижимости
Пример: ООО «Альфа» сдаёт офис 100 м² за 120 000 ₽/мес. без НДС на УСН «Доходы».
Д-т 51 – К-т 62.01 120 000 ₽ – поступила арендная плата Д-т 62.01 – К-т 90.01 120 000 ₽ – признан доход
Если применяется УСН «Доходы–расходы», расходы на коммуналку (20 000 ₽) отражаются:
Д-т 20 – Кт 60 20 000 ₽ Д-т 90.02 – Кт 20 20 000 ₽
Особенности договора аренды
- Форма договора – письменная, не требует нотариуса, но подписывается обеими сторонами.
- Срок – до 1 года не требует госрегистрации, свыше 1 года – регистрируется в Росреестре.
- Обеспечительный платёж (депозит) не является доходом ООО до момента зачета на покрытие убытков.
- Удержание НДФЛ за арендодателем не производится, потому что арендодатель – юрлицо.
Как снизить налоги легально
- Выбор режима. Если расходы >60 %, выгоднее УСН «Доходы–расходы» 15 %.
- Кадастровая переоценка. Пересчёт кадастровой стоимости ниже рыночной уменьшит налог на имущество.
- Ускоренная амортизация. Использовать механизм ускоренной амортизации (коэффициент до 3) для новых объектов.
- Специнвестконтракты (СПИК). Инвестируя в модернизацию объекта, можно получить пониженную ставку налога на прибыль 0–10 %.
- Льготы регионов. В 2025 г. 68 субъектов РФ установили пониженные ставки УСН для аренды недвижимости (до 5 %).
Штрафы и риски
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Неуплата аванса УСН | 20 % от неупл. суммы + пени 1/300 СЦБ |
| Скрытый доход при УСН «Доходы» | 40 % при умышленном занижении |
| Неверный КБК в платёжке | Штраф 200 ₽, но задержка в зачислении |
| Недоимка по НДС при ОСНО | 20 % от суммы + пени |
Пошаговый чек-лист для бухгалтера ООО
- Проверить право собственности или аренды (ЕГРН).
- Выбрать налоговый режим (ОСНО/УСН/АУСН) до 31 декабря предшествующего года.
- Заключить договор аренды, прописать способ индексации и ответственность.
- Открыть отдельный счёт (по желанию) для арендных поступлений.
- Ежемесячно начислять доход, формировать акты выполненных работ.
- Ежеквартально рассчитывать аванс, заполнять декларацию.
- До 31 марта 2026 г. подать окончательную декларацию и заплатить налог.
- Сдать отчётность в Росстат (форма 11-к, если объект >1000 м²).
Что нового в 2025–2026 годах
- Увеличен лимит УСН: доходы до 450 млн руб. вместо 188 млн руб.
- Новая форма 6-НДФЛ – ООО, сдавшие помещения, не подают её (арендодатель не является налоговым агентом).
- Расширен пилот АУСН на 30 регионов (включая Москву и Санкт-Петербург).
- Обязательный маркировочный чек при аренде у ИП на УСН НЕ требуется.
Ключевые выводы
ООО, сдающее недвижимость, обязано:
- выбрать удобный налоговый режим до начала года;
- вести раздельный учёт доходов и расходов по каждому объекту;
- своевременно платить налоги и авансы;
- вести первичные документы (акт приёма-передачи каждый месяц).
При грамотном выборе режима и амортизационной политики можно снизить общую налоговую нагрузку до 7–12 % от арендной выручки.
Статья актуальна по состоянию на 20 апреля 2026 года. Консультируйтесь с регистратором или бухгалтером перед применением на практике.