ФНС уже не первый год усиливает контроль за «арендным бизнесом». С 2025 года вводятся новые правила отчетности по операциям физлиц, поэтому Индивидуальным предпринимателям, сдающим коммерческую недвижимость, важно заранее выстроить безопасную и выгодную схему налогообложения. Ниже — подробная инструкция для ИП на УСН «Доходы» (6 %).
Почему УСН «Доходы» стала ключевым режимом для аренды
1 января 2025 года вступил в силу приказ ФНС № ЕД-7-3/1089@, который расширяет перечень операций, подлежащих автоматическому контролю. В числе прочих:
- арендные платежи от физлиц на счёт ИП/карту;
- арендные платежи от юрлиц на расчётный счёт ИП без НДС.
УСН «Доходы» позволяет ИП:
- не платить НДС (освобождение по ст. 346.11 НК РФ);
- уплачивать всего 6 % с фактически полученных доходов;
- сократить налог на 100 % страховых взносов «за себя» и наемных сотрудников.
Определяемся, что считается «коммерческой недвижимостью»
| Объект | Классификация по ФГИС ЕГРН | Примечания |
|---|---|---|
| Отдельные офисы, склады, магазины | Здания/помещения с кодом «0200» | Подходит под УСН без ограничений |
| Квартиры, апартаменты | Жилые помещения | Если используются «для получения дохода», ФНС может переквалифицировать в коммерческий объект |
Как зарегистрировать ИП для сдачи в аренду
Этап 1. Выбор кодов ОКВЭД
Основной код:
- 68.20 — «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества».
Дополнительные коды (по необходимости):
- 68.20.1 — Сдача в аренду жилых зданий и помещений;
- 68.20.2 — Сдача в аренду нежилых зданий и помещений;
- 68.20.3, Сдача в аренду земельных участков.
Этап 2. Заявление о переходе на УСН
В течение 30 календарных дней после регистрации ИП подать в ИФНС:
- Форму № 26.2-1 «Уведомление о переходе на УСН».
- Указать код объекта «1» (доходы).
Договор аренды: что прописывать, чтобы избежать претензий
- Форма договора — простая письменная (ст. 609 ГК РФ).
- Указать точный кадастровый номер объекта и площадь.
- Аванс/залог, обязательно фиксировать дату поступления денег, т.к. УСН учитывает доход по кассовому методу.
- Валюта расчётов, рубли. При получении дохода в валюте пересчет по курсу ЦБ на дату поступления.
- Условия НДС — «НДС не облагается на основании ст. 346.11 НК РФ».
Учет доходов и расходов: типичные ошибки
Что считать доходом
- арендная плата;
- коммунальные платежи, если арендатор возмещает их сверх аренды;
- штрафы/неустойки за просрочку платежей.
Что НЕ считается доходом
- залоговые суммы (если возвращаются арендатору);
- коммунальные платежи, прошедшие транзитом (при условии отдельных счетов).
Снижаем налог до нуля: легальные лайфхаки
| Способ | Как работает | Лимит |
|---|---|---|
| Страховые взносы «за себя» | В 2025 году — 49 848 ₽ фиксированная часть + 1 % сверх 300 000 ₽ | 100 % налога УСН |
| Взносы за сотрудников | 30 % от ФОТ + ФСС травматизм | 50 % налога УСН (если есть наемные) |
| Совмещение ПСН + УСН | Один объект, ПСН, второй — УСН, взносы «убивают» сразу два налога | Нет ограничения, но контролируйте доходы |
Пример расчёта:
ИП получил 600 000 ₽ арендных платежей за год. Страховые взносы «за себя» составили 49 848 ₽ + 3 000 ₽ (1 % сверх 300 000 ₽) = 52 848 ₽. Налог УСН = 600 000 × 6 % = 36 000 ₽. Взносы полностью покрывают налог → к уплате 0 ₽.
Отчетность и контроль со стороны ФНС: что изменилось в 2025 году
- Ежеквартальная декларация УСН — сдаётся до 25-го числа месяца, следующего за кварталом.
- Онлайн-кассы, обязательны, если арендатор, юрлицо/ИП, если физлицо, касса не требуется, но нужен БСО/электронный чек.
- Автоматизированные сверки по расчётным счетам — ФНС получает выписки банков в режиме реального времени.
Чек-лист для безопасной сдачи помещений
- Оформить ИП с кодом 68.20.
- В 30-дневный срок подать уведомление на УСН «Доходы».
- Открыть расчётный счёт в банке-партнёре ФНС (СБП 2.0).
- Заключить договор аренды без НДС, указать даты поступлений.
- Ежемесячно оплачивать страховые взносы «за себя» равными долями, чтобы избежать переплаты.
- Вести онлайн-учёт доходов (Контур.Бухгалтерия, МойСклад, etc.).
- Сдавать декларацию УСН в электронном виде, используя ЭЦП.
Ответы на самые частые вопросы
Вопрос:
Можно ли сдавать квартиру как ИП на УСН?
Ответ:
Да, если квартира фактически используеться в предпринимательской деятельности (долгосрочный договор, регулярные поступления на р/счёт). ФНС может потребовать доказательства (заявление на ЕНВС, отчёт о найме, реклама).
Нужно ли подавать 3-НДФЛ при УСН?
Нет, при УСН налог на доходы физлиц не платится (ст. 346.11 НК РФ).
Где получить бесплатную консультацию
Если остались вопросы, воспользуйтесь сервисом «Бизнес-навигатор МСП» на сайте ФНС или запишитесь на приём в налоговую онлайн через сервис «Личный кабинет ИП».