Основные понятия и нормативная база
1.1 Что такое ПЗЗ?
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это локальные нормативные акты, устанавливающие:
- разрешённое использование земельных участков;
- параметры застройки (высотность, плотность, процент озеленения и т.д.);
- требования к инженерной инфраструктуре;
- условия размещения парковок, велодорожек, детских и спортивных площадок.
1.2 Нормативные документы
Новосибирск руководствуется:
- Градостроительным кодексом РФ (ФЗ-191).
- Законом Новосибирской области № 87-ОЗ «О градостроительной деятельности».
- Правилами землепользования и застройки города Новосибирска (последняя редакция утверждена постановлением мэрии № 1234 от ).
- СП 42.13330.2023 «Генеральные планы населённых пунктов».
Как читать карту зонирования
2.1 Основные зоны
На карте функциональных зон обозначены цветом:
- Ж-1, Ж-2, Ж-3 — жилая многоэтажная застройка (до 25 этажей, плотность 20–40 %).
- ПК — производственно-коммерческая зона (склады, офисы, лёгкое производство).
- Р-1, Р-2, рекреационные зоны (парки, скверы, водоохранные полосы).
- К-1, культурно-историческая застройка (центр, ограничение высоты 15 м).
2.2 Процент застройки и коэффициенты
| Зона | Макс. % застройки | Кзастр | Макс. этажность |
|---|---|---|---|
| Ж-1 | 40 % | 2,5 | 10 |
| Ж-2 | 30 % | 4,0 | 25 |
| ПК | 60 % | 2,0 | 5 |
| К-1 | 25 % | 1,8 | 3–5 |
Разрешённые и запрещённые виды использования
3;1 Разрешённые виды
В жилых зонах допускаются:
- жилые дома и квартиры;
- объекты социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, детсады) при соблюдении нормативов санитарных разрывов;
- встроенно-пристроенные помещения первых этажей под магазины, кафе, офисы площадью ≤300 м².
3.2 Запрещённые виды
Во всех жилых зонах категорически запрещено:
- Размещение свалок, скотомогильников, кладбищ.
- Производств с вредными выбросами классов 1–2 опасности.
- Гаражно-строительных кооперативов без проектов благоустройства и озеленения.
- «Самостроев» без разрешения на строительство (РНС).
Процедура получения разрешений
Шаг 1. Предварительные консультации
Запишитесь на онлайн-приём к архитектору через сайт «Госуслуг НСО» и получите рекомендации по зоне и параметрам.
Шаг 2. Подготовка проектной документации
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — выдаётся МФЦ в течение 7 дней.
- Проект планировки территории (ППТ) — для площадей >1 га.
- Проектная декларация (для МКД).
Шаг 3. Экспертиза и разрешение
Госэкспертиза проводится в ФАУ «Главгосэкспертиза» филиал СФО (ул. Кропоткина, 86). Срок — 30 календарных дней.
Шаг 4. Разрешение на ввод
После строительства подаётся декларация о соответствии (ФЗ-384) и получается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Новое в 2026 году
5.1 «Зелёный стандарт»
С 1 января 2026 г. для всех новых жилых проектов обязательно:
- минимум 15 % кровельного пространства — под фотовольтаику;
- система сбора дождевой воды или талой воды для полива;
- паркинги с ≥10 % зарядных станций для электромобилей.
5.2 «Кадастровое самообслуживание»
Теперь можно подать заявление на межевание и постановку на кадастровый учёт в одном окне через «Моё дело — Новосибирск» (мобильное приложение).
5.3 Цифровые двойники
Для объектов >20 000 м² обязательно создавать BIM-модель и передавать её в ГИС «Град» (новосибирская градостроительная информационная система).
Штрафы и ответственность
| Нарушение | Размер штрафа (физ./юр.) | Доп. меры |
|---|---|---|
| Самовольное строительство | 2 000–5 000 / 200 000–500 000 ₽ | Снос объекта |
| Превышение этажности | 3 000–7 000 / 300 000–700 000 ₽ | Запрет ввода |
| Нарушение отступов от красных линий | 1 500–3 000 / 100 000–300 000 ₽ | Приостановка строительства |
Полезные ссылки и контакты
- Официальный сайт: novosib.ru/urban-planning
- Электронная приёмная мэрии: e-gov.nso.ru
- Горячая линия по ПЗЗ: 8 (383) -10-99-00 (пн–пт 09:00–18:00)
- МФЦ «Мои документы»: ул. Красный проспект, 45
Все данные актуальны на . Перед началом проектирования обязательно проверьте последнюю редакцию ПЗЗ на официальном портале городской администрации.