Если вы владеете нежилым помещением и планируете сдать его юридическому лицу или ИП, важно заранее понять, какие налоги придётся платить в 2025–2026 годах. Ниже — подробная инструкция, в которой разбираються:

1. кто именно является налоговым агентом по НДФЛ;
2. какие ставки применяются;
3. какие есть спецрежимы и льготы;
4. что грозит при занижении арендной платы в договоре.

Основная схема: НДФЛ 13 % или 15 %

Кто платит НДФЛ, если арендатор — ИП или ООО

Физическое лицо (арендодатель) получает доход в виде арендной платы. Налоговым агентом по НДФЛ становится арендатор-ИП или арендатор-ООО (п. 1 ст. 226 НК РФ). Это значит:

• арендатор сам рассчитывает, удерживает и перечисляет НДФЛ;
• арендодателю (физлицу) остаётся «чистая» сумма;
• арендатор ежеквартально сдаёт форму 6-НДФЛ и ежегодно, справки 2-НДФЛ.

Ставки для физических лиц в 2026 г.

Что происходит, если в договоре указана заниженная сумма

Иногда стороны сознательно указывают в договоре арендную ставку ниже рыночной, а доплату оформляют «в конверте» или через авансы без договора. Это повышает риски обеих сторон:

• для арендодателя: налоговая может доначислить НДФЛ по рыночной цене (ст. 105.3, 105.7 НК РФ) + пени и штрафы 20–40 %;
• для арендатора-ИП: кроме штрафов за неудержание НДФЛ (20 % от суммы налога), возможен отказ в признании расходов по аренде.

Как проверяют: инспекторы смотрят расчётные счета, кассовый чек покупателя, акты сверки, а при необходимости — проводят контрольную закупку и оценку рыночной арендной ставки (метод сравнения аналогов).

Спецрежимы: можно ли платить меньше 13 %?

Самозанятость (налог «Профессиональный доход»)

Условия в 2026 г.:

• доход не более 2,4 млн руб. в год;
• объект находится в России;
• арендатор — юрлицо или ИП, но обязан оформить платёж через «Мой налог» (иначе самозанятость недоступна).

Ставка: 4 % при оплате от юрлиц, 3 % — от физлиц. Важно: при превышении лимита или переходе на общий режим нужно будет пересчитать НДФЛ по 13 %/15 % и сдать 3-НДФЛ.

Патент (только для ИП)

Если собственник сам становится ИП, он может купить патент на сдачу недвижимости. Ставка 6 % потенциального дохода, но:

• нельзя применять при сдаче юрлицам с НДС;
• нужно вести КУДиР и платить страховые взносы за себя (в 2026 г. — 49 704 руб. + 1 % сверх 300 000 руб.).

Дополнительные налоги и отчётность для физлица

Конкретный пример расчёта

Дано:

• арендная плата по договору — 100 000 руб./мес.;
• арендатор — ИП на УСН 6 % без НДС;
• арендодатель — физлицо без статуса ИП.

Расчёт НДФЛ:

1. Ежемесячно ИП удерживает 13 000 руб. (100 000 × 13 %).
2. Физлицу перечисляет 87 000 руб.
3. ИП отражает 100 000 руб. в 6-НДФЛ (строка 110) и 13 000 руб. в строке 140.

Чек-лист: как сдать помещение юрлицу без рисков

1. Проверьте кадастровую стоимость для расчёта налога на имущество.
2. Укажите реальную ставку в договоре аренды; не используйте «серую» схему с занижением цены.
3. ИП-арендатор сразу включит в договор пункт о том, что он является налоговым агентом по НДФЛ.
4. Оформляйте акты приёма-передачи и кассовые/банковские документы на полную сумму.
5. Если ваш доход ожидается < 2,4 млн руб., оцените выгоду статуса самозанятого (4 % вместо 13 %).
6. Храните все первичные документы не менее 4 лет.

Физическое лицо, сдающее коммерческую недвижимость, почти всегда получает доход «в чистом виде», потому что обязанность по НДФЛ ложится на арендатора-ИП/ООО. При этом собственнику важно помнить:

• о налоге на имущество;
• о запрете занижения цены в договоре;
• о возможности перейти на самозанятость или патент при соблюдении ограничений.

Соблюдая эти правила, вы минимизируете риски доначислений и будете уверены в правомерности своей арендной деятельности.