Вступление: почему важно знать налоги при аренде

Каждый год Федеральная налоговая служба (ФНС) рассылает миллионам россиян уведомления об имущественных налогах. В 2025 году письма пришли в сентябре–октябре‚ и уплатить налоги нужно до 1 декабря 2025. Однако если вы сдаёте квартиру‚ то кроме «обычного» налога на имущество возникает ещё один обязательный платёж — налог на доходы от аренды. Расскажем‚ когда‚ сколько и как платить‚ чтобы не получить штраф до 20 % от скрытой суммы.

Сдача квартиры: облагается ли налогом в 2025 году?

Краткий ответ: да‚ облагается. Любые доходы‚ полученные физическим лицом от аренды недвижимости‚ являются объектом налогообложения по Налоговому кодексу РФ. Разница лишь в том‚ в каком режиме вы платите:

• 13 % НДФЛ для резидентов РФ (по основной ставке);
• 30 % НДФЛ для нерезидентов;
• 4–6 % при переходе на спецрежим «Налог на профессиональный доход» (НПД) для самозанятых;
• 6 % патент в рамках «самозанятости для арендодателей» (патентная система).

Какой налог платят за аренду квартиры

Налог на имущество физлиц

Это отдельный налог‚ который ФНС начисляет сама. Он платится раз в год и не зависит от того‚ сдаёте ли вы квартиру или нет. Размер рассчитывается от кадастровой стоимости. Уведомления приходят осенью 2025 г.‚ уплата, до .

Налог на доходы от аренды

Если вы получили деньги от жильцов в 2024 году‚ до 30 апреля 2025 года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % от суммы дохода. За 2025 год — до 30 апреля 2026.
Пример:
Сумма аренды за год — 480 000 ₽.
Уплатить нужно: 480 000 × 13 % = 62 400 ₽.

Легальные способы снизить налог

Стать самозанятым

С 2025 года самозанятые могут сдавать жильё в любой срок и платить всего 4 % с доходов от физлиц и 6 % от юрлиц. При доходе до 2‚4 млн ₽/год доступны вычеты по 10 000 ₽ на начало деятельности. Регистрация через приложение «Мой налог» занимает 15 минут.
Пример экономии:
480 000 ₽ × 4 % = 19 200 ₽ вместо 62 400 ₽.

Купить патент

Если регион подключён к эксперименту‚ можно купить патент за 6 % от потенциального дохода‚ вместо 13 % НДФЛ. Сумма патента фиксируется законом субъекта.

Принять к вычету расходы

Обычный НДФЛ можно уменьшить на подтверждённые расходы: коммунальные платежи‚ ипотечные проценты‚ ремонт‚ услуги агентства. Подтверждаются чеками и договорами.

Что будет за «тень»: штрафы и риски

• 20 % неуплаченного налога — базовый штраф;
• 40 % при умышленном уклонении;
• пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки;
• уголовная ответственность при уклонении на сумму более 2‚7 млн ₽ за три года.

ФНС всё чаще получает данные из банков‚ онлайн-платформ бронирования (Airbnb‚ Циан‚ Авито) и даже из сверок с управляющими компаниями. Шанс «остаться в тени» с каждым годом стремится к нулю.

Пошаговая инструкция: как легализовать доход от аренды

1. Подсчитайте годовой доход от аренды за 2024 и 2025 год.
2. Выберите режим: НДФЛ‚ самозанятость или патент.
3. Зарегистрируйтесь в «Мой налог» или подайте заявление на патент до 31 декабря.
4. Заключите письменный договор аренды и сдайте его в налоговую/Росреестр (при необходимости).
5. Ежемесячно формируйте чеки в приложении «Мой налог» или ведите учёт по патенту.
6. До 30 апреля сдайте 3-НДФЛ за 2024 год (если остались на общем режиме).
7. До 15 июля уплатите налог.

Частые вопросы

Сдаю квартиру посуточно‚ но получаю деньги на карту. Нужно ли декларировать?

Да. Даже если платежи проходят между физлицами без договора‚ это доход‚ подлежащий декларированию. Лучше сразу стать самозанятым и платить 4 %.

Арендую через Airbnb‚ система удерживает комиссию. Какой доход считать?

Налогооблагаемый доход — вся сумма‚ поступившая вам от жильца‚ включая комиссию платформы. Комиссию можно учесть как расход при НДФЛ.

Как совместить имущественный налог и налог с аренды?

Это два разных налога. Имущественный платится раз в год по уведомлению ФНС‚ налог с аренды — ежегодно по декларации или ежемесячно самозанятому.