Краткий вывод по вопросу «предпринимательская ли это деятельность?»

Да. Суды и ФНС в 2024–2026 гг. единодушны: если физлицо систематически получает доход от сдачи (а тем более продажи) недвижимости‚ такая деятельность квалифицируется как предпринимательская. Даже без регистрации ИП налоговый орган может:

• доначислить НДС (по ставке 20 % от цены договора без НДС);
• доначислить НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб) + пени и штрафы;
• признать «скрытым» ИП и применить страховые взносы (если будет доказано найм работников).

Какие налоги платит физлицо-арендодатель

Если гражданин не зарегистрирован как ИП

Важно! Арендатор обязан удержать НДФЛ из каждого платежа‚ даже если в договоре прописано «налоги уплачивает арендодатель».

Если гражданин зарегистрируется как ИП

• УСН «Доходы» — 6 % (регионы могут снижать до 1 %).
• ПСН (патент) — фиксированная сумма‚ рассчитывается по базовой доходности за кв. м.
• НДС — ОСВОБОЖДАЮТСЯ при УСН или ПСН (п. 2 ст. 346.11‚ ст. 346.43 НК РФ)‚ кроме случаев добровольного выхода на НДС.
• Страховые взносы за себя — 49 848 руб. в 2026 г. (фиксированные) + 1 % сверх 300 тыс. руб.

Договор аренды: обязательные пункты 2026

Форма и государственная регистрация

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения сроком от одного года подлежит государственной регистрации через Росреестр (МФЦ). Без регистрации он считается заключённым только на 11 месяцев.

Обязательные реквизиты

1. Паспортные данные физлица-арендодателя.
2. Кадастровый номер помещения‚ выписка ЕГРН (не старше 5 дней).
3. Размер и сроки арендной платы (фиксированная сумма или % от выручки).
4. Порядок перечисления налогов: «Арендатор удерживает НДФЛ и перечисляет его в бюджет».
5. Обязанность арендатора выдавать 2-НДФЛ до 1 марта следующего года.
6. Акт приёма-передачи помещения (без него нельзя подтвердить расходы арендатора).

Шаблон фрагмента договора

Раздел 6. Налогообложение и отчетность
Арендодатель (ФИО) не является ИП.
Арендатор обязан:
 а) удержать НДФЛ 13 % и военный сбор 5 % при каждом платеже;
 б) не позднее 28 числа месяца‚ следующего за отчетным‚ перечислить налоги в бюджет;
 в) до 1 марта года‚ следующего за отчетным‚ выдать Арендодателю справку 2-НДФЛ.

Отчетность арендатора-юрлица

• 6-НДФЛ за квартал/год — до последнего числа месяца‚ следующего за кварталом.
• 2-НДФЛ — до 1 марта.
• В бухгалтерском учёте:
  • Дт 20 (26‚ 44) Кт 76 — начислена аренда;
  • Дт 76 Кт 68/НДФЛ — удержан НДФЛ;
  • Дт 76 Кт 51, перечислено физлицу «чистыми».

Риски и спорные ситуации 2026

Риск быть «признанным ИП задним числом»

Признаки‚ по которым ФНС и суды выводят о предпринимательстве:

• договоры заключены неоднократно‚ с разными арендаторами;
• арендная ставка рыночная‚ подписываются акты сдачи-приёма;
• имеются расходы на ремонт‚ коммунальные услуги‚ рекламу помещения;
• арендодатель ведёт раздельный учёт доходов и расходов.

Штрафы

ИП «выявлен задним числом»:

• 20 % от неуплаченного НДС + пени;
• НДФЛ (13 %) — плюс пени;
• штраф за неподачу деклараций 5–30 % от суммы налога;
• страховые взносы за себя — 49 848 руб. + 1 % сверх 300 тыс. руб.

Как минимизировать риски

1. Зарегистрироваться как ИП и выбрать ПСН или УСН 6 %.
2. Или заключать договор не чаще 1 раза в 11 месяцев с одним арендатором.
3. Не оплачивать ремонт‚ коммуналку‚ услуги ЖКХ, переложить на арендатора.
4. Не размещать рекламу помещения на биржах недвижимости.

Пошаговая инструкция 2026

1. Физлицо без ИП
   • Заключаем договор до 11 месяцев (или регистрируем в Росреестре).
   • Арендатор удерживает НДФЛ/взнос‚ выдаёт 2-НДФЛ.
   • Риск НДС остаётся‚ но можно снизить (см. п. 6.3).
2. Физлицо становится ИП
   • Подаём заявление в ИФНС (форма Р21001).
   • Выбираем УСН 6 % или ПСН «Сдача в аренду нежилых помещений».
   • Покупаем онлайн-кассу не нужна‚ если платежи поступают на расчётный счёт.
   • Ежеквартально платим авансы по УСН 6 % (до 25-го числа).
   • Ежегодно — взносы за себя + декларация (до 30 апреля).