Владельцы коттеджей‚ таунхаусов и квартир на первых этажах часто задают один и тот же вопрос: входит ли терраса в общую площадь дома? Ответ влияет на кадастровую стоимость‚ налог на недвижимость‚ страховые выплаты и рыночную цену объекта. Ниже — самое подробное руководство по состоянию на 20 апреля 2026 года‚ составленное на основе официальных писем Росреестра‚ Минстроя и судебной практики.
Терраса: что это по нормативам
- Определение СП 54.13330.2016 (активиз. 2025): терраса — это открытая ограждённая площадка‚ пристроенная или встроенно-пристроенная к зданию‚ расположенная на уровне земли или на кровле нижерасположенного этажа.
- Основные признаки: отсутствие остекления‚ наличие ограждения‚ возможность эксплуатации круглый год (но без отопления).
Какие нормы регулируют подсчёт площади
- Приказ Росреестра № П/0393 от «Требования к определению площади…» (далее — Требования № П/0393).
- Приказ Минстроя № 90/пр от — правила учёта общей площади жилых помещений.
- СП 118.13330.2012 — для нежилых зданий и общественных объектов.
- Федеральный закон № 384-ФЗ — при расчёте налоговой базы.
Жилые дома: входит ли терраса в общую площадь?
Для кадастрового учёта
Из письма Росреестра № 13-01032/22 от :
«Терраса не является самостоятельным помещением… но её площадь включается в площадь этажа с коэффициентом 0‚3».
Для «общей площади квартиры» (для продажи‚ ЖКХ)
Согласно Приказу № 90/пр‚ п. 9:
«В общую площадь жилого помещения балконы‚ лоджии‚ веранды и террасы не входят».
| Цель расчёта | Учитывается ли терраса? | Коэффициент |
|---|---|---|
| Кадастровая оценка | Да | 0‚3 |
| Расчёт площади квартиры (ЕГРН) | Нет | — |
| Налог на имущество ФЛ | Нет | — |
| Страховая оценка | Обычно нет | — |
Для итоговой площади частного дома
В письме Д23и-1186 от чётко:
«При расчёте общей площади жилого дома исключаются балконы‚ лоджии‚ веранды и террасы».
Это означает‚ что открытая терраса не увеличит налогооблагаемую базу по 384-ФЗ и не повлияет на кадастровую стоимость‚ если дом классифицирован как жилой.
Нежилые здания
Для офисов‚ магазинов‚ складов применяется СП 118.13330.2012‚ Приложение Г:
- Включается: площадь террасы с коэффициентом 0‚3 (если она открытая).
- Не включается: если терраса — часть кровли без ограждений и несъёмных конструкций.
Практические примеры
Пример 1. Коттедж 240 м² + открытая терраса 30 м²
Для налога:
240 м² входит в налогооблагаемую базу.
30 м² не входят → налог не растёт.
Пример 2. Квартира-студия 54 м² + терраса 18 м²
Для ЕГРН:
Общая площадь квартиры, 54 м².
Терраса в техническом паспорте указывается отдельно‚ коэффициент 0‚3 применяется только кадастровыми инженерами для расчёта кадастровой стоимости‚ но при продаже объявление ставит «54 м²».
Как проверить фактический учёт в ЕГРН
- Получить выписку ЕГРН (электронная подпись или МФЦ).
- В разделе «Сведения о помещениях» найти строку «площадь террасы».
- Если строка отсутствует‚ значит кадастровый инженер не включал её как самостоятельный объект.
- Сравнить расчётную кадастровую стоимость: в разделе «Оценка» должно быть указано «коэффициент 0‚3» применительно к террасе.
Что делать при ошибке в кадастровом паспорте
- Подать заявление на внесение изменений в Росреестр (форма Р14001).
- Приложить технический план‚ подготовленный кадастровым инженером с разъяснением‚ что терраса открытая и не должна учитываться в жилой площади (для жилого дома).
- Срок исправления — 5–15 рабочих дней.
Будущие изменения 2026+
Минстрой планирует обновить СП 54.13330.2026‚ где предлагается:
- Разрешить включение остеклённых террас с коэффициентом 0‚5 (как лоджии).
- Ввести чёткое разграничение «открытая терраса» / «застеклённая терраса» в ЕГРН.
Проект пока не опубликован‚ но следить за обновлениями можно на сайте docs.cntd.ru.
Открытая терраса НЕ входит в общую площадь жилого помещения и жилого дома‚ но при кадастровой оценке учитывается с коэффициентом 0‚3; для нежилых зданий — аналогично 0‚3.