Каждый день тысячи россиян ищут жильё в аренду, а собственники квартир сдают свои метры.

Однако даже в 2026 году многие не понимают, с кем именно нужно подписывать договор,
какие документы проверять и какие риски подстерегают обе стороны.
В этой статье мы разложим всё по полочкам.

Договор найма или аренды: в чём разница?

С 2024 года закон чётко разграничивает два понятия:

• Договор найма жилого помещения — когда обе стороны (собственник и жилец) — физические лица.
• Договор аренды — если хотя бы одна из сторон — юридическое лицо (компания, ИП) либо объект не является «жилым помещением» (например, коммерческая недвижимость).

Таким образом, если вы, гражданин Иванов, сдаёте квартиру гражданке Петровой, это именно договор найма, хотя в быту его часто называют «арендой».

Кто может выступать «наймодателем» (арендодателем)

Собственник

Идеальный вариант. Проверяйте:

1. Выписку из ЕГРН (актуальную, не старше 5 дней);
2. Паспорт;
3. Если собственников несколько — нотариально оформленное согласие остальных или их личное присутствие при подписании.

Управомоченное лицо

• Доверенность, только нотариальная, с указанием права сдавать жильё и получать деньги.
• Опекун/попечитель — решение органа опеки, если собственник — несовершеннолетний или недееспособный.
• Наследник — свидетельство о праве на наследство + выписка ЕГРН.

Риэлтор или агентство недвижимости

Только при наличии договора поручения или комиссии с собственником.
Проверяйте оригинал доверенности и сам договор с хозяином квартиры.

Кто может быть «нанимателем»

Пошаговая инструкция по заключению договора

Шаг 1; Проверка личности собственника

Попросите выписку ЕГРН и сравните паспортные данные.
Проверьте, не находится ли квартира в залоге или под арестом.

Шаг 2. Согласие всех собственников

Если квартира в долевой собственности — каждый собственник должен подписать договор
либо выдать нотариальную доверенность (по данным ГАРАНТ.РУ за август 2025 года,
споры из-за отсутствия согласия супруги — одна из главных причин расторжения сделок).

Шаг 3. Фиксируем условия в письменном договоре

• Срок (обычно 11 месяцев, чтобы не попасть под статью о долгосрочной аренде).
• Стоимость и порядок оплаты (безнал, «Альфа-Банк», Тинькофл-Сейф).
• Обязанности по ЖКХ: кто платит, кто оформляет счётчики.
• Порядок расторжения: 14-дневное письменное предупреждение при нарушении.
• Описание имущества (акту на 2026 год — обязательное фото и видео съёмка при въезде/выезде).

Шаг 4. Подписание и регистрация

С 2025 года договор можно подписать через портал Госуслуги в цифровом виде.
Нотариальное удостоверение не обязательно, но рекомендуется, если:

• Квартира дороже 30 млн рублей;
• Один из участников — пенсионер или несовершеннолетний.

Топ-5 ошибок, которых стоит избежать

1. Устная договорённость. Любые обещания «не повышать плату» фиксируйте дополнительным соглашением.
2. Отсутствие акта приёма-передачи. Именно он защитит от споров о «свежем ремонте».
3. Игнор ЕГРН. С 2026 года аферисты активно используют «двойников» собственников.
4. Сдача без договора. Налоговая уже автоматически сверяет доходы ФЛ с потоком платежей «Альфа-Пэй» и «Сбера».
5. Неофициальные риелторы. Проверяйте членство в РГР (Российской гильдии риэлторов).

Что делать, если спор всё-таки возник

Например, соседи снизу заявляют о заливе. Кто виноват? Согласно разъяснению А. Захаровой из ГАРАНТ.РУ (август 2025),
если квартирант оставил кран открытым — ответственность несёт наниматель,
если трубы изношены — собственник. Поэтому в договоре пропишите:

• Обязанность квартиранта немедленно сообщать о протечках;
• Обязанность собственника проводить профилактику инженерных сетей не реже 1 раза в 2 года.

Чек-лист перед подписанием

• ✅ Проверил выписку ЕГРН (официальный сайт rosreestr.gov.ru).
• ✅ Убедился, что все собственники подписали или дали нотариальную доверенность.
• ✅ Сфотографировали/сняли на видео состояние квартиры и встроенной техники.
• ✅ Вписали в договор порядок возврата залога: «в течение 5 банковских дней после акта выезда».
• ✅ Зарегистрировали договор на Госуслугах (опция «Жильё» → «Сделки с недвижимостью»).

Заключать договор аренды (точнее, найма жилого помещения) нужно только с собственником
или его официальным представителем, после проверки всех документов и состояния квартиры.
Онлайн-сервисы и цифровые подписи 2026 года существенно упрощают процесс,
но никто не отменял банальное «доверяй, но проверяй».

Помните: правильно оформленный договор, это ваш спокойный сон и защищённые деньги,
будь вы собственник или наниматель.

Обновлено: 19 апреля 2026 года. Актуально для всей Российской Федерации.