Продажа квартиры, дома или иной недвижимости часто сопровождается вопросом о налоговых обязательствах. С 2025 года в Налоговый кодекс России внесены существенные изменения: введена двух‑ и многоступенчатая система налогообложения, изменились пороги и условия освобождения от налога. В этой статье мы подробно разберём, при какой сумме дохода от продажи недвижимости налог не начисляется, а также какие факторы могут уменьшить налоговую базу или полностью освободить от уплаты НДФЛ.

Основные принципы налогообложения дохода от продажи недвижимости

• Налоговый объект – разница между ценой продажи и стоимостью, указанной в договоре покупки (или иной подтверждённой стоимостью).
• Налоговый субъект – физическое лицо‑резидент или нерезидент, получившее доход от сделки.
• Налоговый период – календарный год, в котором была совершена продажа.

Ставка НДФЛ (налога на доходы физических лиц) зависит от:

• Срока владения имуществом;
• Суммы полученного дохода;
• Статуса продавца (резидент / нерезидент);
• Наличия льгот и вычетов.

Пороговые суммы, при которых налог не взимается

Минимальный срок владения

Налог не уплачивается, если объект находился в собственности не менее:

• 5 лет – основной срок, применимый к большинству сделок.
• 3 года – при продаже единственного жилого помещения, если продавец использовал его как основное жильё и не получал доход от аренды более 250 000 ₽ в год.

Если срок владения короче указанных периодов, налог обязателен, но может быть снижен за счёт вычетов (см. пункт 2.3).

Порог «до 1 млн рублей»

С 2025 года в налоговом законодательстве закреплен освобождающий порог в 1 000 000 рублей дохода от продажи недвижимости:

• Если налоговая база (цена продажи минус стоимость приобретения) ≤ 1 000 000 ₽, налог не начисляется, независимо от срока владения.
• Это правило действует как для резидентов, так и для нерезидентов (для последних ставка фиксирована 30 % при владении менее 5 лет, но если база ≤ 1 млн ₽ – налог не берётся).

Стандартный вычет — 1 млн ₽

Если срок владения меньше установленного минимума, но продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 рублей, то налог рассчитывается только с суммы, превышающей этот вычет. Пример: продажа за 2 500 000 ₽, стоимость покупки 1 200 000 ₽ → налоговая база = 1 300 000 ₽. Вычет = 1 000 000 ₽, облагаемая часть = 300 000 ₽.

Прогрессивная шкала налогообложения с 2025 года

Важно: если налоговая база после всех вычетов ≤ 1 000 000 ₽, налог не начисляется, даже если доход попадает в более высокую ставку.

Пример расчёта

1. Продажа квартиры за 4 000 000 ₽.
2. Стоимость покупки (документально подтверждённая) – 2 000 000 ₽.
3. Налоговая база = 4 000 000 ₽ – 2 000 000 ₽ = 2 000 000 ₽.
4. Применяем стандартный вычет 1 000 000 ₽ → облагаемая часть = 1 000 000 ₽.
5. Ставка = 13 % (поскольку часть ≤ 2,4 млн). Налог = 130 000 ₽.

Если бы продажная цена была 2 200 000 ₽, а покупка 1 200 000 ₽, то база = 1 000 000 ₽ → налог = 0 ₽ (порог вычета полностью покрывает доход).

Специальные случаи, когда налог не взимается

• Продажа по цене ниже кадастровой стоимости. Если продажная цена < 70 % от кадастровой, налог считается от разницы между кадастровой стоимостью и покупной ценой, но также действует вычет 1 млн ₽.
• Продажа единственного жилья, если полученный доход < 1 млн ₽. Даже при владении менее 5 лет налог не уплачивается.
• Льготы для семей с двумя и более детьми. Законодательство предусматривает полное освобождение от НДФЛ при продаже первой квартиры, если в семье ≥ 2 детей и срок владения ≥ 3 года.
• Налог для нерезидентов. Ставка 30 % применяется, если срок владения < 5 лет, но если налоговая база ≤ 1 млн ₽ – налог не взимается.
• Продажа в рамках наследования или дарения. При получении недвижимости в дар или по наследству налог на её последующую продажу считается только от разницы с рыночной стоимостью на момент получения, а не с первоначальной цены.

Порядок уплаты и подачи декларации

1. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ по форме, указав полученный доход, стоимость покупки, вычеты и применяемую ставку.
2. Подать декларацию в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Уплатить налог до 15 июля того же года (если налог начислен). При отсутствии налога (база ≤ 1 млн ₽) декларацию всё равно необходимо подать, но в графе «Налог к уплате» указываеться 0 ₽.
4. Оплата производится через банковскую карту, онлайн‑банк или в любом отделении банка по реквизитам, указанным в уведомлении от ФНС.

Как законно уменьшить налоговую нагрузку

• Соберите подтверждающие документы. Квитанции, договоры, расчётные листы – всё, что подтверждает реальную стоимость приобретения и расходы на улучшение (ремонт, перепланировка) – может быть включено в базу расходов.
• Используйте вычет в размере 1 млн ₽. При любой сделке, где доход превышает эту сумму, вычет автоматически применяется, если вы не воспользовались другими льготами.
• Продайте после 5‑летнего срока владения. Это самый простой способ полностью избавиться от налога.
• Оформите совместную продажу с супругом. При совместном владении каждый супруг имеет свой 5‑летний срок и отдельный вычет в 1 млн ₽.
• Учитывайте семейные льготы. При наличии двух и более детей можно претендовать на полное освобождение, если соблюдены условия владения.

Согласно текущему законодательству (на 2026 год) налог на доход от продажи недвижимости не берётся, если:

• Налоговая база ≤ 1 000 000 рублей (включая стандартный вычет);
• Собственник владел имуществом ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет при особых условиях);
• Есть право на семейные льготы (двое и более детей) и срок владения ≥ 3 года;
• Продажа производится нерезидентом, но база ≤ 1 млн ₽.

Если ни одно из условий не выполнено, налог рассчитывается по прогрессивной шкале, начиная с 13 % до 22 % в зависимости от суммы дохода, но всегда после применения вычета в 1 млн ₽.

Для избежания штрафов и недоразумений рекомендуется заранее собрать все документы, рассчитать налогную базу и подать декларацию в установленные сроки. При необходимости можно обратиться к налоговому консультанту, который поможет оптимизировать налоговую нагрузку в рамках закона.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.