Апрель 2026-го — традиционное время налоговой отчётности в России. Если вы продали квартиру, дом или земельный участок в течение последних двенадцати месяцев, важно понять, с какой суммы не платится налог на продажу недвижимости и как воспользоваться законными способами снизить налоговую нагрузку.
Базовое правило: 13 % с прибыли
Стандартная ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости для резидентов РФ составляет 13 %. Однако налог платится не со всей выручки, а только с разницы между продажной ценой и вашими документально подтверждёнными расходами или налоговым вычетом.
Когда вообще ничего не платить — льготные сроки владения
Минимальный срок 5 лет
- Если объект недвижимости находился в вашей собственности 5 лет и более (без перерывов), доход от его продажи полностью освобождается от НДФЛ.
- Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в ЕГРН до даты государственной регистрации перехода прав покупателю.
Сокращённый срок 3 года (три «льготных» случая)
- Недвижимость была получена:
- в наследство или по договору дарения от близких родственников;
- в порядке приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- Если квартира была единственным жильём на момент продажи (владелец и члены его семьи не имели другой недвижимости в течение 90 дней до сделки).
В этих случаях налог не платится уже через 3 года непрерывного владения.
Как рассчитать облагаемую базу: два легальных пути
Вычет 1 млн рублей
Если вы не можете (или не хотите) подтверждать расходы на покупку, используйте натуральный налоговый вычет:
- Максимум 1 000 000 руб. вычитается из продажной цены.
- Пример: продали квартиру за 4 500 000 руб., применили вычет 1 000 000 руб. → налог платится с 3 500 000 руб. × 13 % = 455 000 руб.
Уменьшение дохода на документированные расходы
Если при покупке вы оформили сделку через банк или нотариус и сохранили:
- договор купли-продажи,
- банковские выписки о переводе денег,
- квитанции за материалы и ремонт (в случае долевого строительства),
…то можете уменьшить налогооблагаемую базу на фактическую сумму расходов.
Пример: купили квартиру за 3 200 000 руб., продали за 4 500 000 руб. → налог = (4 500 000 – 3 200 000) × 13 % = 169 000 руб.
Частые вопросы и нюансы
Какие суммы «заходят» в расчёт
- В расчёт берётся договорная цена, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (если цена занижена, налоговая пересчитает).
- Если кадастровая стоимость не определена, ограничение не применяется.
Супруги и долевое участие
При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, вычет делится между ними по соглашению. Каждый может заявить до 1 000 000 руб. на свою долю.
Декларация 3-НДФЛ
Даже если к уплате ничего не осталось, но вы получали доход от продажи, нужно подать декларацию до 30 апреля 2027 года (за 2026 год). Оплатить налог — до 15 июля 2027 года.
Чек-лист: платить или нет?
- Посчитайте непрерывный срок владения. Если ≥ 5 лет (или 3 года в льготных случаях) — налога нет, декларацию можно не подавать.
- Если срок меньше — сравните:
- продажную цену минус 1 000 000 руб.;
- продажную цену минус покупные расходы.
- Выберите способ, который минимизирует базу.
- Соберите документы и подайте 3-НДФЛ в ИФНС или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
Самое главное — нужно смотреть не на общую цену продажи, а на разницу дохода и расходов. Если вы владеете объектом свыше льготного срока, налога не будет вовсе. В остальных случаях закон предоставляет выбор: либо вычет 1 млн рублей, либо «минус» реальные затраты. Правильный расчёт и своевременная отчётность помогут избежать штрафов и переплат.
Обновлено 19 апреля 2026 г. Учитывайте, что налоговое законодательство может изменится, проверяйте актуальность норм на момент сделки.