Каждый продавец квартиры, дома или земельного участка сталкивается с вопросом: нужно ли платить НДФЛ и какой минимальный срок владения освободит от налога?
С 1 января 2026 г. в России действует расширенная шкала ставок НДФЛ, но для продажи недвижимости ключевое значение имеет именно срок владения объектом. Ниже – подробная инструкция, когда налог платить не придётся, а когда – придётся.

Какие ставки НДФЛ применяются с 2026 года

В 2026 году вводится шесть прогрессивных ставок вместо прежних трёх:

• 13 % – на доход до 2,4 млн руб. в год;
• 15 % – на доход от 2,4 до 5 млн руб.;
• 18 % – на доход от 5 до 20 млн руб.;
• 20 % – на доход от 20 до 50 млн руб.;
• 22 % – на доход от 50 до 100 млн руб.;
• 25 % – на доход свыше 100 млн руб.

Однако для доходов от продажи недвижимости действует специальное правило: налог можно полностью избежать, если соблюдён минимальный срок владения.

Минимальный срок владения: 5 лет или меньше?

Общее правило – 5 лет

Если вы приобрели квартиру, дом, землю после 1 января 2016 г., то при продаже в 2026 году налог НЕ уплачивается только при условии, что объект находился в собственности не менее 5 лет.

Исключения – срок 3 года

Налог не платится уже через 3 года, если недвижимость была получена:

• в наследство или по договору дарения от близкого родственника (родители, дети, супруги, братья/сёстры);
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания.

В этих случаях НДФЛ не возникает независимо от суммы дохода от продажи.

Применяются ли новые прогрессивные ставки к продаже недвижимости?

Да, но с ограничениями.
Если срок владения меньше минимального (5 или 3 года), придётся:

1. рассчитать налоговую базу: цена продажи минус документально подтверждённые расходы на приобретение (или 1 млн руб. – имущественный вычет);
2. применить прогрессивные ставки НДФЛ к полученному доходу.

Как посчитать НДФЛ: пример

Пример 1:
Вы продали квартиру в 2026 г. за 7 500 000 руб., купленную в 2024 г. за 5 000 000 руб.
Доход: 7,5 – 5 = 2,5 млн руб.
Налог по ставке 15 % (2,5 млн попадает в диапазон 2,4–5 млн): 375 000 руб.

Пример 2:
Квартиру получили в наследство в 2023 г. и продаёте в 2026 г.
Срок владения = 3 года → НДФЛ не платится.

Что делать, если «рассхождение на 2 рубля» в 6-НДФЛ

Если при сдаче 6-НДФЛ за 9 месяцев 2025 г. разница между общей суммой НДФЛ и суммарным НДФЛ по сотрудникам составляет 2 рубля, это, как правило, связано с округлением копеек. Проверьте:

• правильность округления в каждой строке 6-НДФЛ (до целого рубля);
• совпадение общей суммы с контрольным соотношением: строка 020 – строка 025 = строка 030.

Допустимая погрешность – до 1 рубля на каждого сотрудника. В описанной ситуации разница в 2 рубля не считается критической и не требует уточнённой отчётности, но лучше отразить в пояснительной записке к ИФНС.

Краткий чек-лист для продавца недвижимости в 2026 г.

1. Определите дату регистрации права собственности (дата из ЕГРН).
2. Сравните срок владения с 5-летним или 3-летним (в зависимости от основания).
3. При продаже до истечения минимального срока рассчитайте налог:
   • вычтите расходы (или примените 1 млн руб. вычет);
   • примените новые ставки НДФЛ к полученной сумме.
4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. и уплатите налог до 15 июля 2027 г.

С 2026 года обязанность платить НДФЛ при продаже недвижимости не зависит от величины ставки, а определяется минимальным сроком владения. Правильно рассчитав 5 или 3 года, можно полностью избежать налога. В противном случае придётся применять прогрессивную шкалу ставок 13–25 % и сдавать декларацию.