В современных условиях регулирование сделок с недвижимостью, в которых участвуют лица из недружественных государств, стало одной из приоритетных задач государственных органов России.
Ниже подробно рассмотрены правовые основы, список требуемых документов, порядок подачи заявлений в Росреестр и практические рекомендации для юридических и физических лиц.
Что считается «недружественной страной»?
Термин «недружественная страна» используется в ряде нормативных актов РФ (указ Президента № 81 и № 95 от 1 и 5 марта 2024 года, Указ Президента № 430 от 20 мая 2024 года).
К таким странам относятся государства, находящиеся в состоянии международных конфликтов или санкционного режима в отношении России. Список стран периодически обновляется Министерством иностранных дел РФ.
Основные правовые акты, регулирующие сделки
- Указ Президента РФ № 81 и № 95 (1 и 5 марта 2024 г.) – устанавливают особый порядок проведения операций с недвижимостью, если в сделке участвуют лица из недружественных стран.
- Указ Президента РФ № 430 (20 мая 2024 г.) – вводит временный порядок для сделок по приобретению исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности у правообладателей из недружественных стран.
- Пункт 12 Указа № 95 – определяет требования к юридическим лицам, связанным с недружественными странами, и необходимость получения разрешения от Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (далее – Комиссия).
- Регламенты Центрального банка России – разъясняют нюансы переводов средств и ограничения на финансовые операции с нерезидентами из недружественных государств.
Кому необходимо получать разрешение?
Разрешение от Комиссии требуется в следующих случаях:
- Юридическим лицам (ЮЛ), зарегистрированным в недружественной стране, либо имеющим собственников‑участников из таких стран, если они не удовлетворяют требованиям пункта 12 Указа № 95.
- Физическим лицам (ФЛ‑нерезидентам) из недружественных государств, желающим совершать сделку купли‑продажи недвижимости в России.
- Сделки, связанные с передачей исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, если правообладателем является лицо из недружественной страны (см. Указ № 430).
Что происходит, если сторона – резидент из дружественной страны?
Для резидентов из дружественных государств разрешение не требуется. Участники сделки могут сразу обращаться в Росреестр с полным пакетом документов. Это упрощённый порядок, предусмотренный разъяснениями Центрального банка России.
Пошаговый алгоритм регистрации сделки в Росреестр
Шаг 1. Оценка статуса контрагента
Определите, относится ли контрагент к недружественной стране и подпадает ли он под пункт 12 Указа № 95. При необходимости привлеките юридическую экспертизу.
Шаг 2. Получение разрешения от Комиссии
- Подготовьте заявку в соответствии с инструкциями Комиссии (запрос в электронном виде или в бумажном виде).
- В заявке укажите:
- полные реквизиты сторон сделки;
- описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь);
- цель и условия сделки;
- подтверждающие документы о соблюдении требований пункта 12 Указа № 95.
- Ожидайте решение Комиссии (сроки – до 30 календарных дней).
Шаг 3. Формирование пакета документов для Росреестра
После получения разрешения (или при отсутствии необходимости в нём) подготовьте следующий пакет:
| Документ | Краткое содержание |
|---|---|
| Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (форма РЕГ‑1) | Заполняется обеими сторонами. |
| Договор купли‑продажи (или иной договор, передающий право) | Нотариально заверенный, с указанием всех условий. |
| Кадастровый паспорт объекта | Выдается в Росреестре или через портал Росреестра. |
| Справка об отсутствии ограничений (обременений) на объект | Получается в Росреестре. |
| Документы, подтверждающие правомочие сторон (уставные документы, доверенность, паспортные данные) | Для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ; для ФЛ – паспорт и ИНН. |
| Разрешение Комиссии (если требуется) | Копия официального решения. |
| Подтверждение уплаты государственной пошлины | Квитанция об оплате (пошлина зависит от стоимости недвижимости). |
| Документы, подтверждающие легальность источника средств (для нерезидентов) | Банковские выписки, справка ЦБ о переводе средств. |
Шаг 4. Подача документов в Росреестр
- Лично в МФЦ/территориальном отделении Росреестра, либо через электронный сервис Госуслуги.
- В случае подачи в электронном виде – загрузите сканы всех документов в заявке РЕГ‑1.
- Получите расписку о получении документов (при личной подаче) и ожидайте решение.
Шаг 5. Получение свидетельства о праве собственности
Срок регистрации – до 10 рабочих дней (при полном комплекте документов). После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права.
Ограничения и риски
6.1 Финансовые ограничения
До 30 сентября 2024 года сохраняется запрет на перевод средств за рубеж для нерезидентов из недружественных стран и для юридических лиц из таких государств. При попытке обойти ограничение возможны штрафы и уголовная ответственность.
6.2 Ограничения на владение объектами стратегического назначения
Недвижимость, расположенная вблизи объектов обороны, атомных станций, а также в особых экономических зонах, подлежит дополнительному контролю и может быть полностью недоступна для иностранных инвесторов.
6.3 Риск аннулирования сделки
Если после регистрации будет установлено, что сторона не имела разрешения, а требовалось, сделка может быть признана недействительной, а имущество – конфисковано в пользу государства.
Практические рекомендации
- Проведите предварительный аудит контрагента. Убедитесь, что его статус (дружественная/недружественная страна) корректно определён.
- Своевременно запросите разрешение у Комиссии. Не откладывайте – процесс может затянуться до 30 дней.
- Подготовьте полный пакет документов. Отсутствие хотя бы одного из требуемых документов приведёт к возврату заявки.
- Контролируйте источник и движение средств. Банковские операции должны соответствовать требованиям ЦБ РФ.
- Консультируйтесь с юристами, специализирующимися на международных инвестициях. Ошибки в формулировках договора могут стать причиной отказа в регистрации;
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Нужно ли получать разрешение, если продавец – российская компания, а покупатель – физическое лицо‑нерезидент из недружественной страны?
Да. В этом случае требуется разрешение от Комиссии, поскольку покупатель является нерезидентом из недружественной страны.
Вопрос 2: Можно ли оформить сделку без участия нотариуса?
Для сделок с недвижимостью обязательна нотариальная заверка договора купли‑продажи. Исключения возможны только при передаче прав на результаты интеллектуальной деятельности, но тогда тоже требуется нотариальное удостоверение.
Вопрос 3: Какой размер государственной пошлины?
Пошлина рассчитывается от стоимости недвижимости: 0,1 % от цены сделки, но не менее 4 000 рублей. При сделках с правами на ИС – фиксированная ставка 5 000 рублей.
Вопрос 4: Что делать, если решение Комиссии отрицательное?
Можно обжаловать решение в суд в течение 30 дней. При этом сделка не может быть зарегистрирована до получения положительного решения.
Вопрос 5: Можно ли использовать доверенность от иностранного юриста?
Да, но доверенность должна быть заверена в консульстве РФ за границей и легализована (апостиль) в соответствии с международными требованиями.
Сделки с недвижимостью, в которых участвуют лица из недружественных стран, находятся под строгим контролем государства.
Соблюдение требований Указов № 81, № 95 и № 430, а также получение разрешения от Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций являются обязательными условиями для регистрации таких сделок в Росреестре.
Тщательная подготовка документов, своевременное взаимодействие с регуляторами и профессиональная юридическая поддержка позволяют минимизировать риски и успешно завершить операцию.
Статья подготовлена на основе официальных источников и разъяснений Центрального банка России, а также актуального законодательства РФ по состоянию на 19 апреля 2026 года.