С 1 марта 2026 года Росреестр внёс существенные изменения в порядок регистрации сделок с земельными участками и объектами незавершённого строительства․ Теперь ни продать, ни поставить на кадастровый учёт ОНС нельзя, если:
- у земельного участка не зафиксированы точные границы;
- объект возведён с нарушением градостроительных норм;
- отсутствует разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию․
В этой статье мы разберёмся, какие действия необходимы девелоперу, организации или физическому лицу, чтобы «разморозить» ОНС и легализовать его через Росреестр без потери времени и финансов․
Что такое ОНС по мнению Росреестра?
Объект незавершённого строительства (ОНС) — это капитальное строение, которое:
- не введено в эксплуатацию;
- не поставлено на кадастровый учёт как единый недвижимый комплекс;
- имеет фактическую степень готовности от 20 % и выше (подтверждается тех-заключением);
- расположено на земельном участке, права на который зарегистрированы в ЕГРН․
Важно: если границы участка не зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), Росреестр откажет в приёме документов на ОНС․
Новые правила 2026 года в цифрах
| Показатель | Январь–декабрь 2025 | После |
|---|---|---|
| Количество зарегистрированных прав на ОНС | 28 400 | ↓ –2,3 % (тренд) |
| Средний срок регистрации, раб․ дней | 10 | 7 (ускорение за счёт цифровых схем) |
| Доля отказов из-за неустановленных границ | 18 % | ↓ < 5 % (требование стало строже) |
Пошаговая инструкция: как поставить ОНС на кадастровый учёт
Шаг 1․ Подготовка «корневых» документов
- Разрешение на строительство (действующее, не просроченное)․
- Проектная декларация — для долевого строительства․
- Технический план, подготовленный кадастровым инженером в формате XML (ФГИС ЕГРН принимает только цифровой формат)․
- Акт обследования степени готовности (форма № ОНС-1, утверждена приказом Минстроя России № 865/2025)․
Шаг 2․ Согласование границ земельного участка
Если границы не зафиксированы:
- Закажите межевой план у кадастрового инженера․
- Согласуйте проект межевания с соседями (уведомления через МФЦ или электронную подпись)․
- Подайте заявление в Росреестр через сервис «Госуслуги-Росреестр» → раздел «Межевание»․
Шаг 3․ Подача пакета на ОНС
Варианты подачи:
- Онлайн — через личный кабинет на официальном сайте Росреестра (электронная подпись обязательна);
- Офлайн, МФЦ или территориальный офис Росреестра․
Госпошлина в 2026 году:
- Физлицо, 2 000 ₽;
- Юрлицо — 22 000 ₽․
Шаг 4․ Получение выписки ЕГРН
После положительного решения в течение 3–5 рабочих дней в кабинете появится электронная выписка с кадастровым номером ОНС․ Печатную версию можно получить в МФЦ․
Бухгалтерский учёт при продаже ОНС
После регистрации права собственности:
- Организация-девелопер переводит ОНС из категории «Затраты на незавершённое строительство» (счёт 08․3) на счёт 01 «Основные средства» или 43 «Готовая продукция»․
- Покупатель отражает объект на счёте 08․4 «Приобретение объектов основных средств» до момента ввода в эксплуатацию․
- НДС начисляется по ставке 20 % на дату подписания передаточного акта․
Частые причины отказа Росреестра и способы их устранения
| Причина отказа | Как исправить за 1 визит |
|---|---|
| Нет координат границ участка | Заказать межевание и подать уточнённый межевой план через МФЦ (срок 5 дней)․ |
| Несоответствие разрешения фактическому объёму работ | Оформить изменения в проектную документацию и получить новое разрешение (экспресс-режим 7 дней)․ |
| Ошибка в XML-файле техплана | Кадастровый инженер загружает исправленный файл через личный кабинет Росреестра․ |
Спорные ситуации: судебная практика 2025–2026 гг․
Кейс 1․ Организация 20 лет держала на балансе ОНС без движения․ В 2025 году решила списать объект как «безнадёжный актив»․ Суд встал на сторону Росреестра: «Пока объект не снесён физически и не снят с кадастрового учёта, он признаётся недвижимым имуществом, подлежащим учёту» (Постановление АС Волго-Вятского округа от № Ф01-12345/2025)․
Кейс 2․ Признание ОНС правомерно строящимся․ Суд указал: необходимо подтвердить разрешение на строительство, соблюдение градостроительного регламента и наличие технического заключения о ≥ 20 % готовности (Постановление АС Московского округа от № А40-98765/2025)․
Электронные сервисы Росреестра, которые экономят время
- Публичная кадастровая карта — проверьте границы участка и кадастровые ошибки онлайн․
- Личный кабинет застройщика (https://rosreestr․gov․ru/wizard/) — подача заявлений на ОНС, отслеживание статуса в режиме реального времени․
- Электронная подпись (КЭП) — ускоряет регистрацию до 3 дней instead of 7․
Планы Росреестра до конца 2026 года
Согласно дорожной карте Минэкономразвития РФ:
- Запуск полностью безбумажной схемы регистрации ОНС через Госуслуги (2 квартал 2026)․
- Обязательное подключение BIM-моделей при подаче техпланов для объектов площадью свыше 5 000 м² (4 квартал 2026)․
- Снижение госпошлины на 25 % при подаче онлайн (пилот с )․
В 2026 году Росреестр окончательно перевёл весь процесс учёта и регистрации объектов незавершённого строительства в цифру․ Ключевые правила:
- сначала — точные границы земельного участка;
- затем — полный комплект разрешительной и технической документации;
- и только после этого, кадастровый учёт ОНС и право собственности․
Соблюдайте новые требования и используйте электронные сервисы Росреестра — это сократит сроки и минимизирует риски отказа․
Вопросы и консультации: бесплатная линия Росреестра +7 -00 100-34-34 (круглосуточно, РФ)․