Важно: с 11 июня 2025 года в силу вступили ключевые изменения в Жилищный кодекс РФ. Президент РФ подписал закон‚ который повышает порог голосов‚ необходимых для смены способа управления домом. Теперь решение может быть принято не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений; Это значительно усиливает роль общего собрания собственников (ОСС) и делает невозможным одностороннее изменение формы управления.
Что такое «способ управления» и почему он важен
Способ управления многоквартирным домом определяет‚ кто и как будет:
- обслуживать инженерные системы (отопление‚ водоснабжение‚ канализация);
- проводить капитальный и текущий ремонт;
- утверждать тарифы и сметы расходов;
- нанимать подрядчиков и контролировать их работу.
Существует три основных варианта:
- Управляющая компания (УК) — классический вариант‚ когда жители заключают договор с профильной организацией.
- ТСЖ или ТСН — товарищество собственников жилья/недвижимости‚ где жильцы сами управляют домом через выборный орган.
- Прямое управление — редкий вариант‚ при котором собственники самостоятельно заключают договоры с подрядчиками.
Почему решение принимает именно общее собрание
Основания в Жилищном кодексе
Статья 44 ЖК РФ прямо указывает: вопросы выбора способа управления домом отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников. Никакой иной орган (УК‚ ТСЖ‚ администрация района‚ ресурсоснабжающая организация) не имеет права изменить способ управления в одностороннем порядке.
Кворум и пороги голосования
До 11 июня 2025 года решение принималось простым большинством от общего числа голосов присутствующих. С 11 июня 2025 года:
- кворум — более 50 % голосов собственников‚ владеющих по площади;
- решение считается принятым‚ если за него проголосовало не менее ⅔ (двух третей) от общего числа голосов всех собственников‚ а не только присутствующих.
Как провести общее собрание: пошаговая инструкция
Шаг 1. Инициатива
Кто может инициировать:
- собственник (или группа) при наличии не менее 10 % голосов;
- управляющая компания (если этого требует договор управления);
- орган местного самоуправления — в случае нарушений ЖК РФ.
Нельзя инициировать ОСС: УК‚ если цель, продление собственного договора без согласия жильцов (законопроект на рассмотрении в Петербурге).
Шаг 2. Подготовка повестки дня
В повестку включается единственный вопрос: «О выборе способа управления многоквартирным домом». Возможные формулировки:
- «Избрать способ управления — управление УК «Комфорт-Сервис» на 3 года»;
- «Создать ТСЖ «Дом-26» и утвердить устав»;
- «Перейти на прямое управление с заключением договоров на обслуживание».
Шаг 3. Уведомление собственников
Срок — не менее 10 дней до даты собрания. Способы уведомления:
- письмо с уведомлением в почтовый ящик;
- электронное письмо (если есть e-mail в ЕГРН/ГКН);
- размещение на официальном сайте УК или ГИС ЖКХ;
- объявление на входной двери или доске объявлений.
Шаг 4. Проведение собрания
Варианты:
- Очное — в подъезде‚ дворе‚ ДК;
- Заочное — собираются подписи под бюллетенями;
- Очно-заочное — комбинация двух предыдущих;
- Электронное — через Госуслуги‚ сервисы «ГИС ЖКХ» или «Дом.ру/Электронный дом».
Шаг 5. Подведение итогов
Не позднее 5 дней после окончания собрания составляется протокол‚ который:
- подписывается председателем и секретарём собрания;
- размещается в ГИС ЖКХ в течение 5 дней;
- является основанием для регистрации изменений в ФГИС ЕГРН (если создаётся ТСЖ).
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Недостаточный кворум | Решение аннулируется судом | Фиксируем явку под роспись или через электронную систему |
| Неверная форма повестки | Оспаривание в суде | Использовать шаблон из приложения № 2 к ПП РФ № 491 |
| Неопубликованный протокол | Невозможность регистрации ТСЖ | Выложить в ГИС ЖКХ не позднее 5 дней |
Калининградский и петербургский опыт
- Калининград: бум создания ТСЖ с середины 2024 года. По данным регионального Минстроя‚ 32 % домов перешли на самоуправление за 9 месяцев.
- Санкт-Петербург: устойчивая тенденция судебного оспаривания ОСС (рост на 28 % за 3 года). Основные причины, нарушение порядка уведомления и кворума.
Советы юриста
Что делать‚ если УК инициирует ОСС без согласия жильцов?
- Подать коллективную жалобу в жилищную инспекцию (федеральную или региональную).
- Обратиться в прокуратуру по факту нарушения прав потребителей.
- Подать иск в суд о признании собрания недействительным.
Как защитить свои права при электронном голосовании?
- Использовать только официальные сервисы (Госуслуги‚ ГИС ЖКХ‚ «Электронный дом»).
- Сохранять скриншоты подтверждений голосования и push-уведомления.
- Запрашивать выписку из ГИС ЖКХ о результатах голосования.
Актуально на .
При копировании материала ссылка на источник обязательна.