В последние годы ФНС и Минфин неоднократно уточняли порядок налогообложения НДС операций с нежилой недвижимостью. Ниже ‒ самая свежая «разметка» правил, актуальная на 19 апреля 2026 г., с разбором типовых ошибок и примером расчёта.
Когда возникает объект налогообложения
Реализация нежилого помещения признаётся объектом НДС, если одновременно выполняються три условия:
- Имущество не относится к жилым помещениям (ст. 149 НК РФ).
- Оно использовалось в предпринимательской деятельности продавца (на УСН или ЕНВД – см. раздел 3).
- Сделка осуществляется на территории РФ по договору купли-продажи/долевого участия/уступки прав требования.
Исключение: при строительстве многоквартирного дома льгота по ст. 149 НК РФ распространяется на все помещения, включая нежилые, если они реализуются до ввода здания в эксплуатацию (письмо Минфина от № 03-07-07/110126).
Определяем налоговую базу
Общий порядок – ст. 154 НК РФ
Налоговая база = цена помещения без НДС × 20 %.
Особые случаи – ст. 155 НК РФ
- Купля-продажа прав требования (у застройщика): база = цена реализации – расходы на приобретение прав.
- Перепродажа «входа»: если компания владела помещением < 1 года и не использовала его в бизнесе, налоговики могут квалифицировать сделку как прямую реализацию объекта по ст. 154.
УСН, ЕНВД, ОСНО: кто платит НДС
| Режим | НДС при продаже нежилого помещения |
|---|---|
| ОСНО | Обязан исчислить и уплатить НДС 20 %. |
| УСН | НДС не начисляется, если имущество не использовалось в бизнесе. Иначе – по общим правилам. |
| ЕНВД | Если помещение не относится к ЕНВД-деятельности – НДС и НДФЛ платятся. |
Момент определения налоговой базы
Зависит от условий оплаты:
- Предоплата 100 %: дата поступления аванса → НДС 20/120; дата акта приёма-передачи → «докрутка» до 20 %;
- Без аванса: дата подписания акта приёма-передачи → НДС 20 %.
Налоговые вычеты
Застройщик вправе принять к вычету:
- НДС поставщиков материалов и подрядчиков – при условии, что помещение реализуется до ввода здания в эксплуатацию.
- НДС по «старым» счетам-фактурам, если право собственности зарегистрировано позже, но не позднее 3 лет после окончания строительства.
Пример расчёта 2026
Дано:
- Юрлицо на ОСНО продаёт офис 100 м² за 12 000 000 ₽ (включая НДС).
- Покупатель перечислил аванс 30 % (3 600 000 ₽) , оставшиеся 8 400 000 ₽ – после подписания акта.
Расчёт:
- – аванс 3 600 000 ₽.
НДС = 3 600 000 × 20/120 = 600 000 ₽. - – окончательный расчёт.
НДС = (12 000 000 – 3 600 000) × 20 / 120 = 1 400 000 ₽.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДС, если объект ещё не поставлен на кадастровый учёт?
Да, если право собственности уже возникло (например, по ДДУ). Кадастровый номер – не условие для начисления НДС.
ИП закрылся, но помещение числилось на балансе. Как заполнить 3-НДФЛ как физлицо?
Форма 3-НДФЛ подаётся в ИФНС по месту жительства. В разделе «Доходы» указываем доход от продажи, в расходах – фактические затраты на покупку (п. 2 ст. 220 НК РФ). НДС не начисляется, так как продажа осуществляется уже физлицом.
Помещение в МКД продадут после ввода дома в эксплуатацию. Применяется ли льгота?
Нет, льгота по ст. 149 НК РФ действует только до ввода дома в эксплуатацию. Поэтому при последующей перепродаже НДС исчисляется в обычном порядке.
- ☐ Уточните дату ввода дома в эксплуатацию (если МКД).
- ☐ Проверьте, использовалось ли помещение в бизнесе.
- ☐ Определите систему налогообложения продавца.
- ☐ Рассчитайте НДС с учётом авансов и вычетов по счетам-фактурам.
- ☐ Подайте декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом.
Внимание! С 2025 г. обязательна электронная отчётность по НДС через оператора ЭДО. Отчёты на бумаге не принимаются.
Последняя редакция: 22:28