В современных условиях объекты незавершенного строительства (ОНС) становятся предметом не только хозяйственных, но и судебных, налоговых и семейных споров. Ключевой вопрос — можно ли «разделить» такой объект между участниками, как это сделать без нарушения закона и какие последствия при этом возникают. Ниже — подробный разбор всех практических аспектов.

Что считается объектом незавершенного строительства (ОНС)

Законодательство РФ (п. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ) определяет ОНС как:

• жилые или нежилые здания, сооружения;
• машино-места, помещения;
• которые не введены в эксплуатацию и не зарегистрированы в ЕГРН как единый объект недвижимости.

Важно: если в ЕГРН объект уже числится как «здание (строение)», но документы о вводе в эксплуатацию не выданы, это уже не ОНС — это самостоятельный объект капитального строительства, и правила его раздела иные.

Можно ли «разделить» ОНС, если он числится на одном правообладателе

Семейный спор: раздел имущества супругов

Решения судов (в т.ч. московский судебный акт, упомянутый в исходных данных) показывают: раздел ОНС между бывшими супругами возможен, но только при доказанности, что:

1. объект был приобретён или построен в браке за общие деньги;
2. имеется техническая возможность раздела (например, две самостоятельные секции с отдельными входами);
3. суд назначает экспертизу, которая подтверждает, что после раздела каждая часть будет соответствовать требованиям законодательства (жилым, нежилым и т.д.).

Алгоритм действий супругов

• Иск в суд о разделе имущества.
• Приобщение техпаспорта, проектной документации, договоров ДДУ, актов приёма-передачи.
• При необходимости — досудебная строительно-техническая экспертиза.
• После вступления решения суда — государственная регистрация долей в ЕГРН уже после ввода объекта в эксплуатацию.

Корпоративный спор: раздел ОНС между несколькими организациями

Чаще всего возникает при реорганизации, выделе доли или прекращении долевого участия:

• договор раздела недвижимости до ввода в эксплуатацию;
• перераспределение долей в периметре объекта (например, этажи, блок-секции);
• последующая постановка каждой части на кадастровый учёт как самостоятельного объекта.

Ограничение: если ОНС возведён на земельном участке, который нельзя физически разделить (например, земля под автозаправку), раздел возможен только путём выкупа доли или компенсации.

Налоговые последствия при разделе ОНС

Налог на имущество

Минфин и ФНС РФ в ряде писем (см. постановление ФАС Уральского округа от по делу № А50-…) выделили позицию:

• если ОНС внесён в ЕГРН как единый объект, но кадастровая стоимость не определена, налог на имущество не начисляется;
• как только ОНС «разделён» на самостоятельные части и каждая часть внесена в ЕГРН, кадастровая стоимость появляется → обязанность платить налог возникает с 1-го числа месяца, следующего за вводом в эксплуатацию.

НДС и налог на прибыль

Бухгалтерский учёт раздела ОНС

Списание ОНС с баланса

Если организация решает списать ОНС (например, передать долю другому участнику строительства):

1. Решение директора и протокол участников о прекращении строительства.
2. Отражение остаточной стоимости в составе прочих расходов:
   Дт 91-2   Кт 08-3 «Ввод в эксплуатацию»
3. Восстановление НДС, ранее принятого к вычету:
   Дт 19   Кт 68 → Дт 91-2   Кт 19

Учет долей после раздела

• Каждая часть ОНС отражается на счёте 08-3 до ввода в эксплуатацию.
• После получения Разрешения на ввод — перевод на счёт 01 «Основные средства».

Практические рекомендации

Для физических лиц (супруги)

• До подачи иска обратитесь в БТИ или кадастрового инженера за проектом раздела.
• Уточните в Росреестре, возможно ли кадастровое деление.
• Учитывайте риск утраты права требования застройщика: после раздела каждый из супругов становится самостоятельным дольщиком.

Для юридических лиц

• Включите в учредительные документы процедуру раздела ОНС (либо в договоре долевого участия, либо в корпоративном соглашении).
• Перед разделением обязательно проведите независимую оценку рыночной стоимости будущих частей.
• Оформите договор раздела в простой письменной форме и зарегистрируйте переход прав (ст. 551 ГК РФ).

Чек-лист «Раздел ОНС без ошибок»

1. Убедитесь, что объект действительно числится как ОНС (ЕГРН, «вид объекта: объект незавершённого строительства»).
2. Получите разрешение органа архитектуры и градостроительства на изменение проектной документации, если это требуется для раздела.
3. Согласуйте раздел с застройщиком и (или) техническим заказчиком, если вы дольщик.
4. Заключите договор раздела ОНС и подайте заявление в Росреестр.
5. После получения кадастровых паспортов на каждую долю — вводите каждую часть в эксплуатацию отдельно.
6. Отразите в налоговом и бухгалтерском учёте появление новых объектов (если вы юрлицо).

Раздел объекта незавершенного строительства возможен как в рамках семейных споров, так и между коммерческими структурами. Главное, последовательно выполнять требования градостроительного, земельного, налогового и корпоративного законодательства. Ошибка на любом этапе чревата риском признания сделки недействительной или дополнительными налоговыми начислениями.