Краткий ответ
В большинстве случаев да, придётся подать декларацию и, возможно, заплатить НДФЛ. Однако с 2026 года действует целый набор льгот и вычетов, которые позволяют значительно снизить или даже обнулить налог с продажи, если одновременно в этом же году вы приобретаете новое жильё.
Когда возникает налог при продаже квартиры
Минимальный срок владения
- 3 года — если квартира получена:
- по наследству или дар от близкого родственника;
- по договору пожизненного содержания;
- в результате приватизации.
- 5 лет, во всех остальных случаях, включая куплю-продажу после .
Если вы владели объектом меньше установленного срока, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 %.
Как считается доход
Налоговая берёт большую из двух величин:
- фактическая цена по договору купли-продажи;
- 70 % от кадастровой стоимости (если цена в договоре ниже).
Основные способы уменьшить налог
| Способ | Суть | Лимит 2026 |
|---|---|---|
| Вычет на покупку нового жилья | Возвращаете 13 % с трат на покупку | до 260 000 ₽ (2 млн ₽ × 13 %) |
| Вычет при продаже | 1 млн ₽ «стоимости» не облагается | 1 000 000 ₽ |
| Расходный вычет | Уменьшаем доход на документальные расходы | без верхней границы |
Наследство: особенности 2026 года
При продаже унаследованной квартиры вы имеете право:
- уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн ₽;
- или уменьшить на расходы наследодателя на покупку (если документы сохранились);
- и одновременно получить вычет на покупку нового жилья.
Пример:
Продали унаследованную квартиру за 3 млн ₽. Применили вычет 1 млн ₽ → налогооблагаемая база 2 млн ₽. Одновременно купили новую квартиру за 2 млн ₽ → возвращаем 13 % = 260 000 ₽. В итоге налог к уплате: (2 млн × 13 %) – 260 000 ₽ = 0 ₽.
Алгоритм действий при продаже и покупке в один год
- Рассчитайте доход от продажи (п. 1.2).
- Выберите, какой вычет выгоднее:
- 1 млн ₽;
- или документальные расходы.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
- Укажите в той же декларации право на имущественный вычет при покупке (если покупка совершена в 2026).
- Если вычет на покупок превышает исчисленный налог, разница переходит на следующие годы или возвращается из бюджета.
Что изменилось с 1 января 2026 года
- НДС на стройматериалы вырос до 20 %, что косвенно повышает цены на новостройки, но не влияет прямо на налог с продажи.
- Для бизнеса введён прогрессивный НДФЛ 15 % на доходы сверх 5 млн ₽, но для физлиц при продаже квартир ставка остаётся 13 %.
- Расширен список категорий граждан, которые могут получить льготу по земельному налогу, но это не касается операций купли-продажи квартир.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Как правильно |
|---|---|
| Не подать декларацию, считая, что «всё зачтётся» | Даже при нулевом налоге обязательно подавайте 3-НДФЛ |
| Забыть приложить чеки на ремонт при расходном вычете | Храните все первичные документы минимум 4 года |
| Оформить квартиру на ребёнка, теряя вычет у родителей | Используйте материнский капитал или совместное владение |
Шпаргалка: платить или нет в 2026 году
Не платите НДФЛ, если:
- Владели ≥ 3/5 лет (см. п. 1.1).
- Цена продажи ≤ 1 млн ₽ и вы применяете вычет.
- Расходы на покупку ≥ дохода от продажи (документы есть).
Обязаны подать декларацию, если:
- Владели < 3/5 лет.
- Хотите получить вычет на покупку новой квартиры.
Куда обращаться за помощью
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
- Горячая линия ФНС: ###-###-####.
- МФЦ или налоговая инспекция по месту регистрации.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед подачей декларации убедитесь в отсутствии новых изменений законодательства или проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.