Зачем вообще нужна расписка на разницу?
Расписка фиксирует, что продавец фактически получил деньги сверх той суммы, которая прописана в ЕГРН-документах․ Ситуации бывают две:
- Занижение цены в договоре: продавец хочет уменьшить налог (квартира в собственности менее 3–5 лет), а остальное получает «в конверте»․
- Завышение цены в договоре: покупатель берёт ипотеку, банк требует первоначальный взнос, и продавец формально «получает» сумму больше реальной, после чего «возвращает» разницу покупателю․
В обоих случаях возникает скрытая часть платежа, которую необходимо как-то задокументировать, не внося её в основной договор․ Для этого и используется расписка․
Какие риски несут стороны?
Риски покупателя
- Возврат только «договорной» суммы при расторжении сделки через суд (см․ судебную практику 2024 года, когда покупатель получил назад обе суммы по обеим распискам, несмотря на занижение)․
- Отказ в налоговом вычете на скрытую часть платежа․
- Уголовное дело по ст; 159 УК РФ («Мошенничество»), если схема с завышением раскроется банком или ФНС․
Риски продавца
- Двойное взыскание: покупатель через суд требует вернуть и «договорную», и «чёрную» сумму, ссылаясь на расписку․
- Налоговые претензии по факту получения скрытого дохода․
- Проблемы с банками-кредиторами при проверке «обратных» движений средств․
Как правильно составить расписку на разницу (2025)
Обязательные реквизиты
- Дата и место составления (город)․
- ФИО, паспортные данные, адреса сторон․
- Точная сумма разницы (цифрами и прописью)․
- Причина выплаты/возврата: «возврат части суммы в связи с корректировкой цены договора №___ от ___»․
- Форма получения: «наличными» или «перечислением на счёт №___»․
- Условия возврата, если сделка расторгается․
- Подписи сторон и 2 свидетелей с расшифровкой․
Пример (образец 2025)
РАСПИСКА
г․ Москва «19» апреля 2026 г․
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД г․ Москвы , зарегистрирован по адресу: 123456, г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 1, кв․ 1, получил от Петрова Петра Петровича, паспорт 77 77 654321, выдан ОВД г․ Москвы , проживающего по адресу: 123456, г․ Москва, ул․ Пушкина, д․ 2, кв․ 2, денежные средства в размере 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек наличными․
Данная сумма является дополнительным авансом к цене, указанной в договоре купли-продажи квартиры № 77/2026 от «19» апреля 2026 г․, и подлежит зачёту при окончательном расчёте․
В случае расторжения указанного договора по вине продавца я обязуюсь вернуть полученную сумму в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания соглашения о расторжении․
Подписи:
Получил деньги: _________ /Иванов И․И․/
Передал деньги: _________ /Петров П․П․/
Свидетели:
_________ /Сидоров А․А․/
_________ /Кузнецова О․О․/
Что делать, если расписку потеряли или её оспаривают
- Снимите копию чека/квитанции банка о снятии или внесении наличных в день сделки․
- Видеозаписи и фото процесса передачи денег могут использоваться как доказательства․
- Нотариальное удостоверение расписки — минимизирует риск оспаривания․
- Разделение платежей: часть через банковский счёт, часть — наличными, но с обязательным чеком или квитанцией․
Налоговые последствия
| Ситуация | Налог продавца | Вычет покупателя |
|---|---|---|
| Цена в договоре 5,7 млн, расписка +2,2 млн | НДФЛ = 13 % от 5,7 млн (если квартира < 3 лет) | Максимум 260 000 руб․ (13 % от 2 млн) |
| Завышение до 7,9 млн при ипотеке | НДФЛ = 13 % от 7,9 млн | Возврат 13 % от 2 млн + проценты по ипотеке |
Перед подписанием расписки:
- Проверьте кадастровую стоимость квартиры и сопоставьте с договорной․
- Запросите выписку из ЕГРН и справку об отсутствии обременений․
- Согласуйте форму расписки с банком (если ипотека)․
- Сделайте 3 экземпляра: для продавца, покупателя и нотариуса․
- Подпишите в присутствии 2 свидетелей или у нотариуса․
Напоминание: любые «серые» схемы могут привести к потере имущества и уголовной ответственности․ Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом․