Расходы застройщика до получения разрешения на строительство:
как учесть без налоговых и бухгалтерских рисков в 2026 году
Актуально на: г.
Почему расходы до разрешения вызывают споры
Градостроительный кодекс РФ (ст. 51, 55) формально «отсекает» период строительства от момента получения разрешения на строительство (РС) до момента получения разрешения на ввод. Однако на практике застройщик несёт множество затрат еще до выдачи РС:
- проектные и изыскательские работы;
- согласование сетей, экспертиза проектов;
- аренда и подготовка строительной площадки;
- страхование рисков, командировки, реклама;
- оплата госпошлин, независимой экспертизы, услуг заказчика.
Налоговые органы по-разному квалифицируют такие расходы: одни признают их «внереализационными», другие – «вложениями в НМА», третьи – вовсе отказываются принимать к вычету. Как поступить бухгалтеру?
Как правильно классифицировать расходы до РС
Расходы, связанные непосредственно с будущим объектом капитального строительства
Это:
- проектная документация;
- геолого-геодезические изыскания;
- межевание, вынос в натуру;
- подключение к инженерным сетям (технические условия, схемы).
Рекомендация: учитывать на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчёт «Затраты до получения разрешения на строительство». После получения РС – переносить на счёт 20 (или продолжать накапливать на 08 – зависит от учетной политики).
Расходы общехозяйственного характера
Например:
- уплата госпошлин за выдачу РС;
- услуги «заказчика-застройщика» (технадзор, экспертиза);
- страхование ответственности за вред третьим лицам;
- рекламные расходы по продаже будущих объектов.
Вариант 1. Отражать как внереализационные расходы (п. 1 ст. 265 НК РФ) – если они экономически обоснованы и документально подтверждены.
Вариант 2. Включать в первоначальную стоимость будущих объектов на сч. 08, а затем в НМА (если есть уверенность, что объект будет принят к учёту как основное средство).
Командировочные и прочие «вспомогательные» затраты
До выдачи РС они формируют внереализационные расходы текущего периода (письмо Минфина от № 03-03-06/1/39433).
Пошаговая схема учета в бухгалтерии
- Открываем субсчёт к счёту 08: «08-ЗДР» – «Затраты до разрешения».
- Фиксируем первичные документы: акты КС-2, КС-3, счета-фактуры, договоры подряда, отчёты геодезистов и т.д.
- Ежемесячно формируем проводку:
Дт 08-ЗДР Кт 60, 76 – отражаем проектные и изыскательские расходы. - После получения РС переводим затраты:
Дт 20 Кт 08-ЗДР (или оставляем на 08 при учёте по ФСБУ 26/2020). - В конце квартала проводим инвентаризацию незавершённого строительства.
Налог на прибыль: ключевые разъяснения Минфина и судов
| Источник | Суть позиции |
|---|---|
| Письмо Минфина от № 03-03-06/1/309 | Расходы на благоустройство территории до ввода объекта в эксплуатацию формируют первоначальную стоимость здания. |
| Письмо Минфина от № 03-03-06/1/35203 | Если расходы не связаны напрямую со строительством, их можно учесть как внереализационные. |
| Апелляционное определение АС Волго-Вятского округа от № А11-10722/2023 | Суд признал обоснованным учёт расходов на содержание объекта после его ввода в эксплуатации; аналогичная логика применима и к «предварительным» расходам, если они документально подтверждены. |
Расходы на долевое строительство: особенности
При ДДУ (договоре долевого участия) денежные средства участников поступают на эскроу-счет. Затраты же до РС застройщик, как правило, финансирует за счёт собственных средств. Порядок:
- До аккредитации проекта в ДДУ – все расходы отражаются по схеме выше.
- После аккредитации – затраты переходят в «незавершённое строительство» (счёт 20) и в дальнейшем списываются за счёт авансов участников.
Чек-лист для бухгалтера
- ✅ Проверьте дату договора подряда и дату получения РС: если РС выдано позже, расходы зафиксированы правильно.
- ✅ Сформируйте внутренний регламент: «Расходы до РС → счёт 08-ЗДР».
- ✅ Подготовьте пакет документов: договоры, акты КС-2/КС-3, счета-фактуры, отчёты геодезистов, платёжки.
- ✅ Включите в учётную политику нормативы 2026 г. (ФСБУ 5/2019, ФСБУ 26/2020, новая Инструкция Минфина от ).
- ✅ Проводите ежеквартальную инвентаризацию незавершённого строительства.
Расходы до получения разрешения на строительство – это не «серые» затраты, а обоснованные вложения, которые можно грамотно учесть без налоговых рисков. Главное – правильно классифицировать их и закрепить в учётной политике конкретный порядок отражения.
Контакты застройщика:
По всем вопросам бухгалтерского и налогового сопровождения обращайтесь к специалистам нашей компании.