Если вы впервые выставляете квартиру на продажу, самый неожиданный момент — это не поиск покупателя, а итоговый чек расходов. До заключения сделки кажется, что вы получите сумму, указанную в договоре. На деле из неё придётся вычесть налоги, справки, комиссии, долги ЖКХ и даже «скидку» за то, что покупатель согласился взять на себя часть ваших обязательств.
В 2026 году правила расчёта налогов обновились, а значит важно знать, как именно распределяются расходы, чтобы не остаться «в минусе». Ниже — подробная карта всех издержек продавца на вторичном рынке жилья.
Налоговые расходы: НДФЛ и военный сбор
Когда продавец платит НДФЛ
- Срок владения ≤ 3 лет — налог платится со всей прибыли.
- Срок владения 3–5 лет, налог платится, если квартира не единственная.
- Срок владения ≥ 5 лет — полное освобождение от НДФЛ.
- Исключение: жильё, полученное по наследству или дарению от близких родственников, облагается по нулевой ставке при продаже в течение 1 года после вступления в права (новая льгота 2026 года).
База налогообложения
Доход от продажи можно снизить двумя способами:
- Воспользоваться вычетом 1 млн ₽ (ст. 220 НК РФ).
- Уменьшить доход на расходы при покупке этой же квартиры (включая ипотечные проценты и ремонт, если есть документы).
Пример: квартира продана за 5 000 000 ₽, куплена 2 года назад за 3 500 000 ₽, ипотечные проценты, 400 000 ₽, ремонт — 300 000 ₽.
Налоговая база = 5 000 000 – 3 500 000 – 400 000 – 300 000 = 800 000 ₽.
НДФЛ = 800 000 × 13 % = 104 000 ₽.
Военный сбор
В 2026 году сохранена ставка 1,5 % от суммы превышения продажной цены над налоговым вычетом. Если вы полностью освобождены от НДФЛ, военный сбор не начисляется.
Коммунальные и юридические «мелочи», которые дорого стоят
| Вид расхода | Средняя цена, ₽ | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Экспликация и техплан (если требует Росреестр) | 4 000 – 7 000 | Продавец |
| Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ | 200 – 500 | Продавец |
| Выписка из ЕГРН и домовой книги | 600 – 800 | Продавец |
| 1 000 – 2 000 | Продавец | |
| Нотариальное удостоверение доверенности (если нет личного присутствия) | от 2 000 | Продавец |
Риелторская комиссия и дополнительные услуги
Если вы работаете с агентством:
- Комиссия риелтора — 2–3 % от цены квартиры, но при желании можно договориться фиксированный тариф (например, 50 000 ₽).
- Эксклюзивный договор может снизить комиссию до 1 %, но накладывает ограничения на продажу.
Совет: если покупатель пришёл «своим» риелтором, иногда удаётся переложить половину комиссии на него.
Как правильно распределить расходы со стороной покупателя
Что может взять на себя покупатель
Закон не запрещает «перекинуть» часть расходов:
- Договор купли-продажи, обычно платит покупатель, но можно включить в стоимость квартиры.
- Аренда банковской ячейки или аккредитив — в 90 % случаев платит покупатель.
- Регистрационная госпошлина, 2 000 ₽, но практика такова, что покупатель оплачивает без спора.
Как оформить договорённость
- Пропишите в предварительном договоре, кто и какие расходы берёт на себя.
- Используйте компенсационную скидку: «цена квартиры снижена на 100 000 ₽ за счёт того, что покупатель оплатит мои долги ЖКХ».
Чек-лист продавца перед подписанием основного договора
- Проверил срок владения и рассчитал НДФЛ.
- Собрал все документы: ЕГРН, домовую книгу, справки об отсутствии долгов.
- Согласовал с покупателем, кто оплачивает госпошлину и аренду ячейки.
- Уточнил размер комиссии риелтора и возможность её оптимизации.
- Подготовил акт приёма-передачи, чтобы окончательно закрыть коммунальные долги за день до сделки.
Основной совет: как не остаться в минусе
Закладывайте в цену квартиры «подушку» минимум 3–5 % на все непредвиденные расходы. Если покупатель торгуется, отстаивайте эту «подушку» последним аргументом: «Я уже учёл ваши пожелания и уменьшил цену, но коммунальные долги и налоги беру на себя».