Под придомовой территорией многоквартирного дома понимается земельный участок, который занят самим зданием, а также необходимыми для его эксплуатации элементами: проездами, парковками, детскими площадками, инженерными сетями и т. д. (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Участок может находиться как в долевой собственности собственников помещений, так и на праве постоянного (бессрочного) пользования. Независимо от правового режима его размер должен соответствовать нормативам, обеспечивающим комфорт и безопасность проживания.
Какие элементы входят в придомовую территорию
- площадь, занимаемая самим домом;
- парковка, гостевые стоянки;
- пожарные проезды и подъездные пути;
- детские и спортивные площадки;
- зоны озеленения;
- инженерные коммуникации (теплотрассы, водопровод, канализация, электрические сети);
- иные объекты, необходимые для полноценного функционирования дома.
Нормативные документы
Основные нормативы, на которые опираются при проектировании и расчётах:
- СП 30-101-98 «Застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
- СНиП 2.07.01-89* «Планировка и застройка городских и сельских поселений».
- Приказ Минстроя РФ № 59/пр (в редакции 2020 г.).
- Письма Минстроя и Росреестра, разъясняющие порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом.
Как рассчитать площадь придомовой территории
Формула по методике СП 30-101-98
Sтер = Sж × Kуд, где:
- Sтер – площадь придомовой территории, м²;
- Sж – суммарная площадь всех жилых и нежилых помещений дома (по БТИ), м²;
- Kуд – удельный коэффициент, м²/м², зависящий от этажности и года постройки.
Удельные коэффициенты Kуд
| Этажность | До 1990 г. | 1990–2000 гг. | 2001–2010 гг. | 2011–2024 гг. |
|---|---|---|---|---|
| 1–2 | 2,0–2,5 | 1,8–2,2 | 1,5–1,8 | 1,2–1,5 |
| 3–5 | 1,2–1,5 | 1,0–1,2 | 0,9–1,0 | 0,8–0,9 |
| 6–9 | 0,8–1,0 | 0,7–0,8 | 0,6–0,7 | 0,5–0,6 |
| ≥10 | 0,6–0,7 | 0,5–0,6 | 0,4–0,5 | 0,3–0,4 |
Пример расчёта
Дом 2015 г. постройки, 10 этажей, общая площадь помещений по БТИ – 9 000 м².
Берём Kуд = 0,35 (среднее значение для 2011–2024 гг.).
Sтер = 9 000 × 0,35 = 3 150 м².
Минимальные размеры отступов от стен дома
На практике применяют эмпирические значения:
- до проезжей части – не менее 5 м;
- до соседнего земельного участка – 3 м;
- до красной линии улицы – по градостроительному плану;
- до пожарного проезда – не менее 6 м;
- до детской площадки – не менее 10 м от окон первого этажа.
Как узнать уже сформированный участок
- Кадастровая карта (rosreestr.gov.ru): вбейте адрес, посмотрите, есть ли под домом оформленный участок.
- ЕГРН-выписка: покажет, кому принадлежит земля и какова её точная площадь.
- Технический план ТСЖ/ЖК: в архиве управляющей компании или на сайте «Госуслуги».
- Копия проекта межевания: в отделе архитектуры местной администрации.
Проект межевания: пример фрагмента
───────────── Улица Ленина ───────────── | | Дом № 25 (МКД) | | | | ------------------------- | | | | | | | | | | | Здание | | | | | ------------------------- | | | | 6 м пожарный проезд | | | |-------------------------------| | | | парковка (30 мест) | | | | детская площадка | | | | зона озеленения | | | |_______________________________| | Кадастровый участок: 03:55:020301:947 Общая площадь: 0,315 га (3 150 м²)
Можно ли сдавать придомовую территорию в аренду?
Да, но при соблюдении условий:
- Решение общего собрания собственников (≥ 50 % голосов).
- Согласование с органом местного самоуправления.
- Арендная плата поступает в фонд ТСЖ/ЖК или распределяется пропорционально долям собственников (п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Алгоритм действий собственников для формирования участка
- Провести общее собрание, утвердить решение о формировании ЗУ.
- Заказать кадастровые работы (межевание) у лицензированного кадастрового инженера.
- Согласовать границы в администрации и с соседями (если есть пересечения).
- Поставить участок на кадастровый учёт (Росреестр).
- Принять решение о регистрации долевой собственности или постоянного пользования.
Ответственность за благоустройство и уборку
Согласно ст. 36 ЖК РФ, содержание придомовой территории возлагается на:
- управляющую компанию (по договору управления);
- ТСЖ/кооператив (если таковые созданы);
- собственников (в случае самоуправления);
Размер придомовой территории многоквартирного дома рассчитывается по формуле, исходя из общей площади помещений и удельного коэффициента, установленного нормативами. Точные границы фиксируются при межевании и вносятся в ЕГРН. Собственники вправе распоряжаться участком, в т.ч. сдавать его в аренду, но только коллективно и при соблюдении законодательных процедур.