Продажа коммерческой недвижимости (офисов, складов, торговых помещений и т.п.) в России сопровождается налоговыми обязательствами как для физических лиц, так и для юридических лиц. Ставки, льготы и порядок расчёта зависят от:

• Статуса продавца (физическое лицо, ИП, ООО и др.).
• Срока владения объектом.
• Способов налогообложения (общая система, УСН, патент и др.).
• Наличие расходов, подтверждающих стоимость приобретения и улучшения недвижимости.

Налоговые правила для физических лиц

Ставка НДФЛ

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ:

• До 2 400 000 рублей – 13 %;
• Свыше 2 400 000 рублей – 15 %.

Для большинства сделок с коммерческой недвижимостью налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и ценой покупки (с учётом подтверждённых расходов). Если разница превышает 2,4 млн руб., часть налога будет начислена по ставке 15 %.

Порог владения – 5 лет

Для нежилой (коммерческой) недвижимости льгота «5 лет» применяется независимо от того, использовалась ли недвижимость в предпринимательской деятельности. Если продавец владел объектом более 5 лет, НДФЛ не начисляется.

Налоговая база

База налога определяется как самая большая из двух сумм:

1. Разница между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов).
2. 70 % от кадастровой стоимости недвижимости, установленной Росреестром.

Если 70 % от кадастровой стоимости превышает разницу цены, в налоговую базу берётся именно эта сумма.

Пример расчёта для физического лица

Налоги для индивидуальных предпринимателей (ИП)

Общая система налогообложения (ОСН)

Если ИП использует объект в предпринимательской деятельности, доход от его продажи включается в общую налогооблагаемую базу и облагается НДФЛ по тем же ставкам, что и у физических лиц (13 %/15 %).

Упрощённая система налогообложения (УСН)

При УСН применяются две основные схемы:

• «Доходы» – налог 6 % (в некоторых регионах может быть пониженная ставка, например 5 %). Налог начисляется от полной суммы выручки, без учёта расходов.
• «Доходы минус расходы» – налог 15 % (в регионах – 12 %). Налог начисляется от разницы между доходом и подтверждёнными расходами, в том числе от продажи недвижимости.

Если ИП продаёт коммерческую недвижимость, он может выбрать любую из схем, но обязан придерживаться её в течение всего налогового периода.

Пример расчёта для ИП на УСН «Доходы»

Продажа офиса за 3 000 000 ₽. Налог = 3 000 000 ₽ × 6 % = 180 000 ₽.

Пример расчёта для ИП на УСН «Доходы‑минус‑расходы»

Покупка: 2 000 000 ₽, расходы на ремонт – 300 000 ₽, продажа – 3 200 000 ₽.

Прибыль = 3 200 000 ₽ – (2 000 000 ₽ + 300 000 ₽) = 900 000 ₽.

Налог = 900 000 ₽ × 15 % = 135 000 ₽.

Налогообложение юридических лиц

Налог на прибыль организаций

Для ООО, АО и других юридических лиц налог рассчитывается по ставке 20 % от прибыли (разница между ценой продажи и балансовой стоимостью объекта). При этом учитываются все документально подтверждённые затраты, связанные с приобретением, строительством и улучшением недвижимости.

НДС

Если объект использовался в деятельности, облагающейся НДС, при продаже необходимо начислить НДС по ставке 20 % от цены сделки. В случае, если продавец является плательщиком НДС, он имеет право на вычет входного НДС, уплаченного при покупке и улучшении недвижимости.

Пример расчёта для ООО

Пошаговый алгоритм расчёта налога для продавца

1. Определить статус продавца (физическое лицо, ИП, ООО).
2. Установить срок владения объектом:
   • Если более 5 лет – у физ. лица НДФЛ не уплачивается.
   • Для ИП и ООО срок владения не освобождает от налога.
3. Собрать документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи, акты приёма‑сдачи, счета‑фактуры на ремонт, покупку оборудования и др.).
4. Определить налоговую базу:
   • Разница цены продажи и цены покупки + подтверждённые расходы.
   • Сравнить с 70 % от кадастровой стоимости; взять большую сумму.
5. Выбрать применимую ставку (13 %/15 % для ФЛ, 6 %/15 % для ИП‑УСН, 20 % для ООО).
6. Рассчитать налог (база × ставка).
7. Уплатить налог в срок до 30 дней после подписания договора купли‑продажи (для ФЛ) либо в сроки, установленные налоговым календарём (для ИП и ООО).

Часто задаваемые вопросы

«Нужно ли платить НДФЛ, если я продал офис, но не использовал его в бизнесе?»

Да. Если офис был в личной собственности и срок владения менее 5 лет, НДФЛ начисляется от разницы цены продажи и цены покупки (или 70 % от кадастра, если это выгоднее).

«Можно ли уменьшить налог, указав в договоре заниженную стоимость?»

Нет. Налоговые органы проверяют реальную рыночную стоимость и кадастровую стоимость. Указание искусственно заниженной цены может привести к штрафам и доначислению налога.

«Какой налог уплачивают наследники, получившие в наследство коммерческую недвижимость и продавшие её через 2 года?»

Наследники считаются физическими лицами. Поскольку срок владения < 5 лет, они обязаны уплатить НДФЛ от разницы цены продажи и кадастровой стоимости (или от разницы цены покупки, если она выше).

«Нужно ли платить НДС, если я продаю офис, который ранее сдавал в аренду как ИП‑на‑УСН «Доходы‑минус‑расходы»?

Если ИП является плательщиком НДС (выбрано применение НДС в учётной политике), при продаже необходимо начислить НДС 20 % от цены продажи. Если ИП не является плательщиком НДС, НДС не начисляется.

Расчёт налога при продаже коммерческой недвижимости – процесс, требующий точного учёта:

• Статуса продавца и выбранного режима налогообложения;
• Срока владения (5‑летняя льгота только для физических лиц);
• Документально подтверждённой стоимости приобретения и расходов;
• Кадастровой стоимости, которая может увеличить налоговую базу.

При правильном подборе налоговой базы и учёте всех доступных вычетов можно значительно сократить налоговую нагрузку. При сомнениях рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или использовать онлайн‑калькуляторы, соответствующие текущему Налоговому кодексу РФ.