На фоне продолжающейся «оцифровки» финансовых операций в России, Министерство финансов РФ предложило кардинально изменить порядок расчётов при сделках с недвижимостью․ С 2026 года покупка квартиры за наличные между физическими лицами может стать невозможной, если сумма превышает 1 миллион рублей․ Какие именно изменения готовятся, что грозит нарушителям и какие альтернативы есть у покупателей — в подробном материале․

Что предлагает Минфин

В конце 2025 года ведомство внесло в Госдуму пакет поправок, который включает в себя три ключевых блока:

1. Полный запрет государственной регистрации сделок, если расчёты между физическими лицами-резидентами РФ производятся наличными свыше 1 млн рублей․
2. Аналогичный запрет на регистрацию сделок, где одна сторона — юридическое лицо, а другая, физическое лицо, при наличном платеже свыше 5 млн рублей․
3. Обязательное безналичное перечисление средств через банковские счета или эскроу-счета при покупке жилья на вторичном рынке․

Исключение составляют лишь операции, оплаченные электронными средствами (включая переводы по СБП, карточные переводы и аккредитивы)․

Почему решили ограничить наличные

Официальная позиция Минфина сводится к следующим причинам:

• Борьба с «серыми» схемами: чаще всего наличные используются для занижения цены в договоре и ухода от налогов․
• Транспарентность рынка недвижимости: безналичный оборот позволяет налоговой легко отслеживать реальную стоимость объектов․
• Защита прав покупателей: деньги по безналу нельзя «исчезнуть» в случае мошенничества, в отличие от наличных коробок․

Какие сделки подпадают под запрет

В первую очередь нововведение коснётся типовых ситуаций:

• Покупка вторичной квартиры у другого физлица за наличные свыше 1 млн рублей․
• Покупка доли в квартире, если общая сумма сделки > 1 млн руб․
• Заёмные средства: если покупатель берёт кредит в банке, но хочет «добрать» остаток наличными, регистрация будет отказана․

Не коснётся нововведение:

1. Первичное жильё при долевом участии (ДДУ) — там расчёты уже идут через эскроу․
2. Обмен равнозначным имуществом

без денежного доплата․

3. Дарение и наследование․

Что грозит за нарушение

Если стороны всё-таки предпринимают попытку зарегистрировать сделку с наличными, Росреестр обязан будет:

• Отказать в регистрации в течение 3 рабочих дней․
• Вернуть документы без права повторной подачи до устранения нарушения․
• Передать сведения в налоговую для возможной проверки происхождения денег․

Дополнительно, по слухам, ведётся разработка административных штрафов от 50 000 до 300 000 рублей для сторон сделки и до 500 000 рублей для нотариуса, допустившего нарушение․

Альтернативные способы расчёта

Чтобы не нарушать новые требования, можно использовать:

1. Банковский аккредитив: деньги блокируются на счёте покупателя и поступают продавцу только после регистрации перехода прав․
2. Эскроу-счёт во вторичке (пилотные проекты уже запущены Сбером и Дом․РФ)․
3. Перевод по СБП или обычный безналичный платёж с указанием назначения «Оплата по ДКП №___»․
4. Депозит нотариуса — деньги вносятся на спецсчёт нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации․

Как правильно подготовиться к сделке в 2026 году

Пошаговая инструкция для покупателей и продавцов:

1. Заранее откройте счёт в банке, который поддерживает эскроу или аккредитив для вторичного рынка․
2. Согласуйте способ расчёта в договоре купли-продажи: пропишите реквизиты счёта-эскроу и условия перечисления․
3. Получите выписку из банка о зачислении суммы на эскроу или об аккредитиве — это будет приложением к договору․
4. Нотариально удостоверьте сделку, если сумма > 50 млн руб․ (требование закона 122-ФЗ)․ Нотариус сам проверит соответствие формы платежа․
5. Подайте документы в Росреестр через МФЦ или электронную подпись (если доступна в вашем регионе)․

Ответы на популярные вопросы

Можно ли будет вообще платить наличными?

Да, но только если цена квартиры ≤ 1 млн рублей․ В крупных городах под такую сумму не купить даже комнату, поэтому практически все сделки пойдут через безнал․

Что делать, если часть суммы — «чёрная»?

Любая неучтённая наличная доплата автоматически сделает сделку невозможной к регистрации․ Продавец либо согласится оформить всё по рыночной цене, либо покупатель ищет другой объект․

Есть ли переходный период?

По последним данным, законопроект вступит в силу с 1 июля 2026 года․ До этой даты можно использовать старый порядок, но нотариусы уже сейчас рекомендуют переходить на безналичные расчёты․

Безналичные расчёты при покупке жилья становятся не просто рекомендацией, а обязательным требованием․ Уже с середины 2026 года Росреестр просто не примет документы, если в договоре фигурируют коробки с наличными․ Поэтому покупателям и продавцам стоит заранее подобрать банк с удобным эскроу-счётом или аккредитивом, а также проконсультироваться с опытным риэлтором или нотариусом․

Помните: чем раньше вы перейдёте на прозрачные формы расчётов, тем меньше рисков и проблем при государственной регистрации вашей новой квартиры․