В 2025–2026 годах российские налогоплательщики продолжают пользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным статьей 220 НК РФ, при покупке или строительстве жилой недвижимости. В статье разберемся, как именно рассчитать вычет, какие документы собрать, какие суммы вернуть, а также рассмотрим типичные ошибки и свежие разъяснения ФНС.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет — это возврат (или уменьшение) НДФЛ 13 % из бюджета на фактические расходы, связанные с:

• новым строительством жилого дома, квартиры, комнаты;
• покупкой готового жилья (включая доли);
• покупкой земельного участка ИЖС и земель под уже построенным домом;
• процентам по целевым ипотечным (жилищным) кредитам.

Важно: вычет предоставляется один раз в жизни на максимальную сумму расходов 2 млн руб. (по объекту) и 3 млн руб. (по процентам). При этом остаток неиспользованной суммы переносится на следующие объекты, если первый раз вычет был меньше 2 млн руб.

Размер вычета и предельные лимиты

Какие расходы учитываются в вычете?

При новом строительстве «с нуля»

• расходы на проект и смету;
• строительные материалы;
• оплата подрядчикам (в т. ч. бригадам и физлицам по договорам ГПХ);
• подключение к инженерным сетям (электричество, газ, вода, канализация);
• оформление разрешения на ввод.

При покупке «недостроя» или ДДУ

В вычет можно включить:

1. Цена ДДУ/упд.
2. Расходы на достройку и отделку.
3. Проценты по ипотеке, если кредит оформлен на объект.

Что нельзя включать

• покупка мебели и техники;
• ремонт, не связанный с достройкой (косметический);
• проценты по потребительскому кредиту.

Пошаговый алгоритм получения

Шаг 1. Собираем документы

• Свидетельство о праве собственности (или ЕГРН).
• Договор подряда / ДДУ + передаточный акт.
• Акты выполненных работ, КС-2, КС-3, чеки, платежки.
• Кредитный договор и справка банка о процентах.
• Справка 2-НДФЛ за последние годы.

Шаг 2. Заполняем декларацию 3-НДФЛ

Для нового строительства заполняется Приложение 7 декларации. Указывается:

1. Общая сумма расходов (но не более 2 млн ₽).
2. Сумма уплаченного НДФЛ за год.
3. Остаток переносится на следующий год.

Шаг 3. Подаем документы

• Через личный кабинет ФНС (электронная подпись).
• Через МФЦ или лично в ИФНС.
• Срок рассмотрения — до 3 месяцев, возврат — до 1 месяца.

Примеры расчета

Пример 1: Дом построен за 2025 г. за 1,5 млн ₽

Сергей заработал 600 000 ₽ и уплатил НДФЛ 78 000 ₽. Возвращает 78 000 ₽ за 2025 г. и получит еще 117 000 ₽ в следующие годы, пока не «отобьёт» 195 000 ₽ (13 % от 1,5 млн).

Пример 2: Дом 2,8 млн ₽ + ипотечные проценты 1,2 млн ₽

• Вычет 2 млн ₽ → 260 000 ₽;
• Вычет по процентам 1,2 млн ₽ → 156 000 ₽.

Особые случаи

Долевое участие

Каждый собственник получает вычет пропорционально доле, но не более 2 млн на человека. При продаже доли вычет сохраняется.

Покупка у родственника

Если продавец и покупатель взаимозависимы (родители, дети, супруги), вычет не предоставляется (пп. 11 ст. 220 НК РФ).

Пристройка к уже готовому дому

Если пристройка имеет самостоятельные капитальные наружные стены, ФНС разрешает оформить вычет (письмо от № 20-21/118317).

Частые ошибки

1. Ошибка: включение мебели и бытовой техники.
   Исправление: учитывайте только строительные расходы.
2. Ошибка: подача декларации до получения права собственности.
   Исправление: дождитесь выписки ЕГРН.
3. Ошибка: не учтен процентный вычет на предыдущий объект.
   Исправление: проценты можно списать только по одному объекту.

FAQ

Вопрос: Можно ли получить вычет, если дом построен на материнский капитал?

Ответ: Да, но только на сумму собственных денег сверх материнского капитала.

Вопрос: Что если я работаю как ИП на УСН?

Ответ: ИП на УСН НДФЛ не платит, поэтому вычет не применяется. Оформите вычет как физлицо при наличии других доходов или супруга-налогоплательщика.

• Максимум на жилье: 2 млн ₽ / 260 000 ₽.
• Максимум на проценты: 3 млн ₽ / 390 000 ₽.
• Сроки: подавайте ежегодно, пока не вернете полностью.
• Документы: ЕГРН, договор, оплаты, 2-НДФЛ.