20 апреля 2026 года президент России Владимир Путин подписал федеральный закон‚ который кардинально упрощает жизнь собственникам жилья. Теперь значительно больше граждан смогут продать квартиру‚ дом или долю без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже — подробный разбор новых правил‚ которые вступают в силу уже с 1 января 2027 года.
Что изменилось в законе: кратко
- Минимальный «льготный» срок владения сокращён с 5 до 3 лет‚ если это единственное жильё;
- Для квартиры‚ полученной в наследство‚ в дар от близких родственников‚ по договору ренты или при приватизации‚ льготный срок остался 3 года;
- Доход от продажи дешёвой недвижимости (до 1 млн руб.) теперь полностью освобождается от НДФЛ без подачи декларации;
- Сохраняется вычет в размере 1 млн рублей или зачёт фактических расходов на покупку‚ если льготный срок не наступил;
Кому подойдёт новое освобождение?
Владельцы единственного жилья
Если к моменту сделки у вас на руках нет ни одной другой квартиры или доли в жилом помещении (включая супругов и несовершеннолетних детей)‚ то после 3 лет владения продавец освобождается от налога полностью.
Наследники‚ получившие квартиру по завещанию
Для наследников 3-летний срок действует уже сейчас‚ но новый закон отменяет необходимость подачи 3-НДФЛ‚ если сумма продажи не превышает кадастровую стоимость × 0‚7. То есть формально декларацию можно не подавать‚ если цена сделки «рыночная».
Собственники‚ купившие жильё до 2024 года
Если вы купили квартиру до и она является вашей единственной‚ то с можно продавать без налога уже через 3 года владения‚ а не 5‚ как раньше.
Как рассчитать‚ нужно ли платить налог?
- Определите дату перехода права собственности (дата в ЕГРН);
- Проверьте‚ является ли квартира единственным жильём на момент продажи;
- Если владение меньше 3 лет‚ примените:
- Вычет 1 млн руб. от суммы продажи‚ либо
- Зачёт подтверждённых расходов на покупку (ДДУ‚ ипотека‚ ремонт).
- Если после вычета остаток дохода = 0‚ налога нет. Иначе ставка 13% (или 15% для доходов свыше 5 млн руб.).
Пример расчёта
Дано: квартира куплена в 2025 году за 5 млн руб.‚ продана в 2027 году за 6 млн руб. На момент продажи — единственное жильё.
- Владение: 2 года (до 3 лет) → льгота не применяется;
- Доход: 6 млн – 5 млн = 1 млн руб.;
- НДФЛ: 1 млн × 13% = 130 000 руб.
Если бы продажа была в 2028 году (3 года)‚ налог был бы 0 руб.
Как подать документы‚ чтобы воспользоваться льготой
Даже если налога нет‚ ранее требовалось подавать 3-НДФЛ. С 1 января 2027 года для случаев полного освобождения декларация не требуется. Однако:
- Если вы применяете вычет или зачёт расходов‚ подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
- Есть вероятность‚ что ФНС запросит документы в рамках «профилактических мероприятий».
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Я купил квартиру в браке‚ но в ЕГРН только моя фамилия. Это единственное жильё?
Ответ: Да‚ если у супруги/супруга и детей нет других объектов.
Вопрос: Доля в наследстве была получена в 2022 году‚ оформлена в 2024. С какого года считать срок?
Ответ: С даты открытия наследства (дата смерти наследодателя) — 2022 год.
Вопрос: А если я продам квартиру и сразу куплю новую?
Ответ: Право на имущественный вычет при покупке остаётся‚ но это не влияет на освобождение от налога при продаже.
Подписанный президентом закон значительно снижает налоговую нагрузку на граждан и упрощает процедуру продажи жилья. Главное — следить за сроками владения и статусом «единственного жилья». В ближайшие месяцы Минфин и ФНС обещают выпустить подробные разъяснения и обновить сервис «Личный кабинет налогоплательщика»‚ чтобы автоматически подсказывать‚ нужно ли платить НДФЛ.
Дата актуальности: 20 апреля 2026 года. Следите за официальными письмами ФНС и обновлениями на сайте nalog.gov.ru.