С 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.
Главный критерий, срок непрерывного владения имуществом.
Ниже — подробный разбор всех нюансов: кто платит 13 %, кто освобождён, как считается срок и какие документы понадобятся.
Базовое правило 2026 года
С минимальный «налоговый» срок владения жилой недвижимостью составляет:
- 3 года, если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована после ;
- передана по договору ренты или пожизненного содержания.
- 5 лет, во всех остальных случаях (покупка на рынке, вступление в долевую, ДДУ и т. д.);
Если срок владения короче, то придётся заплатить НДФЛ 13 % от базы налогообложения.
Как именно считается срок владения
Отсчёт начинается:
- Для купленной квартиры, с даты регистрации права собственности в ЕГРН (строка «Свидетельство о праве» → дата).
- Для новостройки по ДДУ — с даты подписания акта приёма-передачи, даже если право зарегистрировано позже.
- Для наследства — с даты открытия наследственного дела (дата смерти наследодателя).
- Для приватизации — с даты, указанной в решении органа местного самоуправления о передаче квартиры в собственность.
Важно:
- Срок считается непрерывным. Любое «прерывание» (продажа, дарение, последующий выкуп) сбрасывает счётчик.
- Если квартира была в долевой собственности, срок идёт от даты первой регистрации доли.
Когда все-таки придётся заплатить налог даже после 3/5 лет
Освобождение от НДФЛ не распространяется, если:
- квартира использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась через «серые» схемы и это отражено в налоговой);
- продавец является налоговым резидентом менее 183 дней в году.
Как уменьшить НДФЛ, если срок не выдержан
| Вариант | Суть | Ограничения |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | Уменьшаем налогооблагаемую базу на 1 000 000 ₽ (1 млн руб.) | Одна квартира = один вычет в год. |
| Расходы на покупку | Вместо вычета можно заявить фактические расходы (цена ДДУ, ипотечные проценты, ремонт) | Документы (ДКП, чеки, платёжки) обязательны. |
Пример: купили квартиру за 5 000 000 ₽, продаёте через 2 года за 6 200 000 ₽.
НДФЛ = 13 % × (6 200 000 – 5 000 000) = 156 000 ₽ вместо 286 000 ₽ при использовании вычета 1 млн ₽.
Пошаговая инструкция: как проверить свою ситуацию
- Скачайте выписку из ЕГРН на rosreestr.gov.ru и посмотрите дату регистрации.
- Убедитесь в основании получения (ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве).
- Подсчитайте срок: 3 года или 5 лет.
- Если срок меньше, выберите способ уменьшения налога (вычет 1 млн ₽ или расходы).
- Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи, даже если налога нет.
Что ждёт нас дальше
Госдума уже во втором чтении обсуждает «налог на сверхприбыль» для квартир, проданных менее чем за 3 года, но дороже 15 млн ₽.
В 2027 году может появиться повышенная ставка 15 % для таких сделок.
Пока это законопроект, но планировать продажу лучше с учётом возможных изменений.
Коротко в одном предложении:
Чтобы при продаже квартиры в 2026 году не платить НДФЛ, владейте ей не менее 3 лет (при наследстве/даре/приватизации) или 5 лет, в остальных случаях.
Сохраните эту статью в закладки и поделитесь с друзьями, чтобы никто не попал в налоговую ловушку!