Почему проверка продавца стала критически важной
С начала 2025 года количество запретов на сделки с жильём без личного участия в Москве выросло на 118,7 % по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. Это означает, что Росреестр всё чаще выявляет риски, о которых покупатель даже не подозревает. С весны 2023 года доступ к персональным данным продавца строго ограничен, но проверить продавца квартиры по базам данных всё ещё возможно — если знать, где и как искать.
Какие базы данных использовать в 2026 году
Официальные источники Росреестра
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — проверка права собственности, обременений, арестов.
- Сервис «Верификация выписки» — отсканируйте QR-код в выписке из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru и мгновенно убедитесь в подлинности документа.
- Раздел «Публичная кадастровая карта» — уточните кадастровую стоимость и фактические характеристики объекта.
Проверка дееспособности продавца
С 2025 года Росреестр обязан запрашивать сведения о состоянии здоровья продавца и наличии учётных записей в психоневрологических и наркологических диспансерах. Покупатель может:
- Через нотариуса заказать нотариальную выписку из ЕГРН, которая уже содержит отметку о проверке дееспособности.
- Самостоятельно подать запрос в Росреестр через МФЦ с формулировкой «Проверка дееспособности правообладателя».
Федеральные и региональные базы судебных решений
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — проверьте, не числится ли продавец в списке должников или банкротов.
- ГАС «Правосудие» (sudrf.ru), найдите гражданские иски, связанные с квартирой, например, оспаривание права собственности.
- Реестр залогов ФНС, убедитесь, что квартира не заложена по налоговым долгам;
Пошаговая инструкция: как проверить продавца за 15 минут
Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН
На сайте Росреестра выберите «Справочная информация по объектам недвижимости» → введите кадастровый номер → оформите электронную выписку (стоимость, 350 руб.).
Шаг 2. Сверьте паспортные данные
Сравните ФИО и дату рождения в выписке с паспортом продавца. Расхождение хотя бы в одной букве, повод насторожиться.
Шаг 3. Проверьте историю переходов права
Если квартира переходила по договору дарения или наследству менее 3 лет назад, вероятность оспаривания сделки выше.
Шаг 4. Используйте сервис «Проверь себя и контрагента» ФНС
Введите ИНН продавца и убедитесь, что у него налоговых долгов нет. Долг свыше 10 000 рублей — повод отказаться от сделки.
Шаг 5. Проверьте ограничения (запреты) и аресты
В выписке из ЕГРН ищите раздел «Ограничения (обременения) прав и их обязательные условия». Если есть запись о «запрете отчуждения», сделка невозможна без снятия обременения.
Три главных тренда 2026 года
- Анонимизация персональных данных — с 2023 года продавец может запретить передачу своих данных третьим лицам. В таком случае проверяйте данные через нотариуса.
- Обязательный нотариат — в Москве и Санкт-Петербурге уже свыше 60 % сделок оформляется через нотариуса, чтобы избежать риска мошенничества.
- Интеграция с Госуслугами — в 2026 году Росреестр запустил сервис «Единая проверка», где за 2 минуты можно получить сводку по квартире, продавцу и долгам.
Красные флаги: когда от сделки лучше отказаться
- Продавец отказывается лично присутствовать при сделке и предлагает доверенность, выданную меньше месяца назад.
- В ЕГРН обнаружены аресты или обременения, о которых продавец ничего не говорил.
- В реестре ФССП числится исполнительное производство с требованием взыскать долги именно с этой квартиры.
- Продавец не может объяснить, почему цена квартиры на 20–30 % ниже рыночной.
За 15 минут проверки по официальным базам данных вы сможете максимально снизить риски. Не экономьте 350 рублей на выписке из ЕГРН — это дешевле, чем потерять миллионы в суде. Если хотите 100 % гарантию, закажите комплексную проверку через нотариуса: это займёт 1–2 дня и обезопасит вашу семью на десятилетия.