Дата подготовки:

Договор купли‑продажи нежилого помещения – это гражданско‑правовой документ‚ фиксирующий переход права собственности от продавца к покупателю. Он регулируется Гражданским кодексом РФ (части первая и вторая)‚ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и рядом специализированных нормативных актов (например‚ Налоговым кодексом РФ).

Ниже представлена подробная структура типового проекта договора‚ а также комментарии к каждому пункту‚ которые помогут избежать юридических рисков и правильно оформить сделку.

Общие положения

Наименование и реквизиты договора

1. Полное наименование документа: Договор купли‑продажи нежилого помещения.
2. Дата и место заключения договора (например‚ «г. Москва‚ 19 апреля 2026 г.»).
3. Номер проекта (при необходимости – для внутреннего учета).

Стороны договора

Каждая сторона должна быть указана полностью: юридическое или физическое лицо‚ ИНН/КПП‚ ОГРН/ОГРНИП‚ юридический адрес‚ банковские реквизиты‚ ФИО представителя (если есть)‚ паспортные данные.

Пример:

Продавец: Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-Недвижимость»‚ ИНН 7701234567‚ КПП 770101001‚ ОГРН 11###-###-####‚ юридический адрес: 115035‚ г. Москва‚ ул. Тверская‚ д. 7‚ офис 12. 
Банковские реквизиты: р/с 40702###-###-####2345 в ПАО «Сбербанк»‚ к/с 30101###-###-####0225‚ БИК 044525225.
Покупатель: Иванов Иван Иванович‚ паспорт: 4509 123456‚ выдан ОУФМС России по г. Москве ‚ ИНН 770123456789‚ зарегистрирован по адресу: 123456‚ г. Москва‚ ул. Садовая‚ д. 5‚ кв. 10.

Предмет договора

Точный перечень недвижимости‚ которая является объектом продажи:

• Адрес: г. Москва‚ ул. Садовая‚ д. 5‚ кв. 10.
• Тип помещения: нежилое (офисное‚ торговое‚ складское).
• Площадь: 120‚5 кв. м (по актуальному кадастровому паспорту).
• Кадастровый номер: 77:01:0001234:567.
• Состояние: помещение с отделкой «под готовность»‚ наличие инженерных коммуникаций.
• Документы‚ подтверждающие право собственности: выписка из ЕГРН № 123456789 от г.

Цена и порядок расчётов

1. Стоимость помещения: 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.
2. Состав цены:
   • Основная цена – 24 000 000 руб.
   • Налог на добавленную стоимость (НДС) – 2 000 000 руб. (при условии‚ что продавец является плательщиком НДС).
3. Порядок оплаты:
   • Аванс – 5 000 000 руб. в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания договора.
   • Остаток – 20 000 000 руб. в течение 30 (тридцати) дней до даты государственной регистрации права собственности.
4. Способ оплаты: банковский перевод на счёт продавца‚ указанный в реквизитах договора.
5. Условие о залоге (при необходимости): если покупатель использует банковский кредит‚ помещение может быть передано в залог банку‑кредитору до завершения регистрации.

Права и обязанности сторон

Обязанности продавца

• Передать помещение в состоянии‚ соответствующем описанию в пункте 3.
• Предоставить оригиналы и копии всех документов‚ необходимых для регистрации перехода права собственности.
• Обеспечить отсутствие обременений (ипотека‚ арест‚ сервитут) либо получить согласие кредиторов на их снятие.
• Своевременно уплатить налоги‚ связанные с продажей (Налог на прибыль‚ НДС‚ если применимо).

Обязанности покупателя

• Произвести оплату в порядке и сроки‚ указанные в пункте 4.
• Своевременно предоставить все необходимые документы для регистрации (заявление‚ копию паспорта‚ ИНН и т.д.).
• В случае необходимости оформить банковский кредит и предоставить подтверждение получения средств.
• Уплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности.

Права сторон

• Продавец имеет право удержать помещение до полной оплаты.
• Покупатель имеет право потребовать от продавца устранения выявленных недостатков в течение 10 дней с момента их обнаружения.

Гарантии и заверения

В договоре необходимо включить раздел‚ где продавец гарантирует:

1. Наличие законного права собственности на объект.
2. Отсутствие скрытых обременений и прав третьих лиц.
3. Соответствие площади‚ указанной в договоре‚ фактической площади‚ подтверждённой кадастровым паспортом.
4. Отсутствие задолженностей по коммунальным услугам‚ налогам и сборам на момент передачи.

Ответственность сторон

За нарушение условий договора применяются следующие санкции:

• Штраф за просрочку оплаты – 0‚1 % от недоимки за каждый день просрочки.
• Штраф за несвоевременную передачу документов – 10 000 руб.
• Возмещение убытков в полном объёме в случае нарушения обязательств‚ приведшего к невозможности регистрации перехода права собственности.

Налогообложение сделки

При продаже нежилого помещения необходимо учитывать:

• Налог на добавленную стоимость (НДС): если продавец – плательщик НДС‚ он обязан начислить и уплатить НДС в размере 20 % от цены без НДС.
• Налог на прибыль организаций: если продавец – юридическое лицо‚ полученный доход включается в налоговую базу по ставке 20 %.
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): при продаже физическим лицом‚ если объект находился в собственности более 5 лет‚ НДФЛ не уплачивается; иначе – ставка 13 % (или 15 % при доходе выше 5 млн руб.).
• Государственная пошлина за регистрацию: 0‚1 % от стоимости сделки‚ но не менее 4 000 руб.

Порядок государственной регистрации

1. Подготовка полного пакета документов (договор‚ выписка из ЕГРН‚ заявление о регистрации‚ копии паспортов‚ согласия/разрешения органов‚ если требуется).
2. Подача документов в Многофункциональный центр (МФЦ) или Росреестр.
3. Оплата государственной пошлины.
4. Получение свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН) в течение 5–10 рабочих дней.

Приложения к договору

К договору обязательно прилагаются следующие документы (перечень может быть дополнен в зависимости от конкретных обстоятельств):

• Кадастровый паспорт помещения.
• Выписка из ЕГРН‚ подтверждающая право собственности продавца.
• Технический паспорт (план помещения‚ схемы инженерных сетей).
• Акт приёма‑передачи (при наличии).
• Согласие органов (если помещение находится в особом режиме‚ например‚ в зоне охраны).
• Документы‚ подтверждающие отсутствие обременений (справка об отсутствии ипотеки‚ ареста и др.).

Пример текста отдельного раздела договора

§ 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Продавец обязуется:
 1.1. Передать Покупателю нежилое помещение‚ расположенное по адресу: г. Москва‚ ул. Садовая‚ д. 5‚ кв. 10‚ в состоянии‚ соответствующем описанию в Приложении №1 к настоящему Договору.
 1.2. Предоставить все необходимые документы‚ подтверждающие право собственности и отсутствие обременений‚ в течение 3 (трёх) банковских дней с момента получения аванса.
 1.3. Снести все регистрации‚ связанные с имуществом‚ и обеспечить возможность регистрации перехода права собственности в срок до 30 (тридцати) дней с даты полной оплаты.

Покупатель обязуется:
 2.1. Внести авансовый платёж в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания Договора.
 2.2. Осуществить окончательный платёж в размере 20 000 000 (двадцать миллионов) рублей не позднее 30 (тридцати) дней с даты подписания Договора.
 2.3. Предоставить Продавцу копии всех документов‚ необходимых для государственной регистрации перехода права собственности‚ в течение 7 (семи) календарных дней после получения окончательного платёжного поручения.

В случае нарушения сроков оплаты‚ указанных в пункте 2.1 и 2.2‚ Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0‚1 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

При невозможности регистрации перехода права собственности по вине Продавца‚ последний обязуется возместить Покупателю все понесённые расходы‚ включая государственную пошлину и нотариальные издержки‚ в размере не менее 150 % от суммы штрафа‚ предусмотренного пунктом 3 настоящего Договора.

Заключительные положения

1. Все споры‚ возникающие из настоящего Договора‚ решаются в порядке‚ установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ.
2. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и считается заключённым в двух экземплярах‚ каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
3. Любые изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении их в письменной форме и подписании обеими сторонами.

Подписи сторон

Полезные рекомендации при заключении договора

• Проверьте историю объекта: запросите выписку из ЕГРН за последние 5 лет‚ чтобы убедиться в отсутствии скрытых обременений.
• Согласуйте условия оплаты заранее: если используется банковский кредит‚ уточните у банка порядок перечисления средств и требования к залогу.
• Обратитесь к юристу: профессиональная проверка договора поможет выявить риски‚ связанные с налогами и регистрацией.
• Учитывайте сроки регистрации: в некоторых регионах процесс может занять до 30 дней – планируйте сроки оплаты и передачи помещения соответственно.
• Сохраните все оригиналы документов: копии договоров‚ актов приёма‑передачи‚ квитанций об оплате служат доказательной базой в случае споров.

Соблюдение перечисленных рекомендаций и тщательное оформление проекта договора купли‑продажи нежилого помещения помогут обеспечить юридическую чистоту сделки‚ снизить налоговую нагрузку и избежать конфликтов между сторонами.