Актуально на 19 апреля 2026 г․ Ниже приведён подробный образец договора, который подойдёт большинству сделок в российских регионах (Москва, Санкт-Петербург, Киров, Раменское и др․)․ Он учитывает последние изменения 102-ФЗ «Об ипотеке», 218-ФЗ (ЕГРН), а также типовые требования банков-партнёров (Центринвест, Хлынов, Сбербанк и др․)․

Структура договора

1. Преамбула — кто и с кем заключает договор․
2. Предмет договора — точное описание квартиры․
3. Цена и порядок расчётов — сумма, аванс, кредит, аккредитив/эскроу․
4. Ипотека в силу закона, залог без отдельного договора залога․
5. Права и обязанности сторон․
6. Передача квартиры и риски․
7. Заключительные положения․
8. Реквизиты и подписи․

Проект договора (шаблон)

Преамбула

ДОГОВОР № ___
о купле-продаже квартиры с использованием ипотечного кредита
г․ _____________ «___» __________ 2026 г․

ПРОДАВЕЦ: _________________________________
Паспорт: серия ___ № _______, выдан «___» ________ 20__ г․, код подразделения ___-___
Адрес регистрации: ___________________________________________
ИНН: ____________, СНИЛС: ____________, тел․: ____________

ПОКУПАТЕЛЬ(И): _________________________________
Паспорт: серия ___ № _______, выдан «___» ________ 20__ г․, код подразделения ___-___
Адрес регистрации: ___________________________________________
ИНН: ____________, СНИЛС: ____________, тел․: ____________

БАНК-КРЕДИТОР: АО «___________», лицензия Банка России №_____, ОГРН __________, адрес: __________________________

Стороны совместно именуются «Стороны», а по отдельности — «Сторона»․

Предмет договора

Пункт 1․1․ Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу:
Регион: ________________________________
Населённый пункт: ______________________
Улица, дом, корпус, квартира: ____________
Кадастровый номер: ____________________
Площадь общая/жилая/кухня: ___ / ___ / ___ м²
Этаж/этажность: ___ / ___
Вид права Продавца: собственность, основание — свидетельство о гос․ регистрации №________ от «___» ________ 20__ г․

Пункт 1;2․ Продавец гарантирует, что квартира:

• не находится в залоге, не арестована, не под запретом;
• свободна от прав третьих лиц;
• в ней не зарегистрированы лица (или указать иных, см․ Приложение 1)․

Цена и порядок расчётов

Пункт 2․1․ Цена квартиры составляет _________ (___________________________) рублей 00 копеек, НДС не облагается (ст․ 149 НК РФ)․

Пункт 2․2․ Источники оплаты:

1. Собственные средства Покупателя: _______ руб․, внесённые авансом на расчётный счёт Продавца №________ в банке «___________»․
2. Ипотечный кредит: _______ руб․, предоставляемый Банком-кредитором на основании кредитного договора №_____ от «___» ________ 20__ г․

Пункт 2․3․ Порядок:

• Аванс перечисляется в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подписания настоящего договора․
• Основная сумма поступает со счёта эскроу/аккредитива после регистрации перехода права собственности в ЕГРН․

Ипотека в силу закона (ст․ 77 102-ФЗ)

Пункт 3․1․ С момента регистрации права собственности за Покупателем квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) в обеспечение обязательств по кредитному договору․ Закладная составляется и передаётся в банк не позднее 3 (трёх) рабочих дней после регистрации․

Передача квартиры

Пункт 4․1․ Акт приёма-передачи подписывается одновременно с подачей заявления в Росреестр․

Пункт 4․2․ С момента подписания акта риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю․

Обязанности сторон

Ответственность сторон

Пункт 5․1․ За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ․

Пункт 5․2․ Если регистрация перехода права затягивается по вине Продавца более 30 календарных дней, Покупатель вправе потребовать неустойку в размере 0,1 % от цены за каждый день просрочки․

Заключительные положения

Пункт 6․1․ Договор вступает в силу с даты подписания и действует до полного исполнения обязательств сторон․

Пункт 6․2․ Все изменения и дополнения оформляются письменным соглашением, подписанным сторонами и удостоверенным нотариально при необходимости․

Пункт 6․3․ Споры решаются в суде по месту нахождения квартиры․

Приложения (обязательны к договору)

1. Приложение 1․ Справка об отсутствии зарегистрированных лиц (форма 9)․
2. Приложение 2․ Выписка ЕГРН не позднее 5 дней до дня сделки․
3. Приложение 3․ Отчёт о рыночной стоимости (для ипотеки)․
4. Приложение 4․ Согласие супруга(и) на продажу (при необходимости)․
5. Приложение 5․ Акт приёма-передачи (подписывается в день регистрации)․

Чек-лист перед подписанием

• ✓ Проверить ЕГРН на обременения․
• ✓ Убедиться в отсутствии задолженности по ЖКХ и капремонту․
• ✓ Проверить паспорт Продавца и собственника (если разные лица — доверенность)․
• ✓ Согласовать форму расчётов: эскроу-счёт или аккредитив․
• ✓ Оформить страхование квартиры и титульное страхование (если требует банк)․
• ✓ Подготовить 3 экземпляра договора и 1 экземпляр для Росреестра․

Пошаговая схема сделки

Шаг 1․ Предварительное соглашение (при необходимости)․
Шаг 2․ Сбор документов (выписка, справки, технический план)․
Шаг 3․ Оценка и одобрение ипотеки․
Шаг 4․ Открытие эскроу-счёта․
Шаг 5․ Подписание основного договора и акта приёма-передачи․
Шаг 6․ Подача в МФЦ → регистрация перехода права + залога․
Шаг 7․ Получение денег Продавцом, выдача закладной банку․
Шаг 8․ Перерегистрация счетов ЖКХ на Покупателя․

Рекомендации юриста

Важно: с 2026 г․ все регистрируемые договоры купли-продажи недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если в сделке участвует несовершеннолетний, доля менее 1/2 или объект в долевом строительстве (п․ 1 ст․ 42 Закона 218-ФЗ)․

Копии договора и всех приложений храните минимум 3 года после полного погашения ипотеки — это упростит процедуру снятия обременения․

© 2026, юридическая справка «Дом права»․ Используйте шаблон только после согласования с вашим кредитором и нотариусом․