Актуальность темы. В 2022‑м году в Российском земельном законодательстве произошли важные изменения, которые упростили порядок продления арендных договоров на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без необходимости проведения торгов; Данная статья подробно рассматривает правовую основу, условия, порядок подачи заявлений и типичные судебные решения.

Нормативно-правовая база

Ключевые нормативные акты, регулирующие продление аренды без торгов:

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – статья 39;6, регулирующая аренду в случае, когда арендодатель (муниципальная власть) не проводит торги.
2. Постановление Правительства РФ от № 629 – уточняет порядок предоставления и продления аренды земельных участков в муниципальной собственности, вводит понятие «продление без проведения торгов».
3. Федеральный закон № 115‑ФЗ от «О муниципальном регулировании земельных отношений» – определяет полномочия муниципальных образований в сфере аренды.
4. Региональные акты (например, постановления областных администраций) могут уточнять сроки подачи заявлений и перечень необходимых документов.

Ключевые положения статьи 39.6 ЗК РФ

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлена без проведения торгов в следующих случаях:

• Если арендатор уже находится в постоянном бессрочном пользовании данного участка;
• Если арендатор имеет право преимущественной покупки и намерен реализовать его;
• Если арендатор является участником программы социального или сельскохозяйственного развития, предусмотренной региональными нормативными актами.

В 2022‑м году в Постановлении № 629 уточнено, что продление договора возможно также при условии, что арендатор:

• Своевременно исполняет обязательства по арендной плате;
• Не нарушает целевое назначение земельного участка;
• Не имеет задолженности по коммунальным и иным обязательным платежам.

Условия продления без проведения торгов

Для того чтобы продление прошло без торгов, необходимо соблюсти следующие основные условия:

1. Сохранение целевого назначения участка. Если назначение изменилось, арендодатель обязан провести новую конкурсную процедуру.
2. Отсутствие существенных нарушений. Нарушения экологических, строительных или иных нормативов могут стать основанием для отказа.
3. Наличие права постоянного бессрочного пользования. Договор, заключённый в 2022 г., должен предусматривать возможность продления.
4. Отсутствие конкурирующих заявок. Если в установленный срок подана лишь одна заявка – арендодатель обязан рассмотреть её без торгов.

Порядок подачи заявления о продлении

Процедура подачи заявления состоит из нескольких этапов:

Подготовка пакета документов

• Заявление в свободной форме (по образцу, утверждённому муниципалитетом).
• Копия действующего договора аренды.
• Акт приема‑передачи участка (если он был составлен).
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности (справка из налоговой, выписка из банка).
• План использования участка (если требуется в соответствии с региональными нормами).

Срок подачи заявления

Согласно Постановлению № 629, заявление о продлении должно быть подано не менее чем за 90 календарных дней до окончания текущего срока аренды. При этом в случае возникновения споров срок может быть продлен судом до 180 дней.

Рассмотрение заявления муниципальной властью

Муниципальный орган (отдел земельных ресурсов) обязан рассмотреть заявление в течение 30 дней с момента его получения. В течение этого срока проверяется:

1. Соответствие условий аренды нормативным требованиям;
2. Отсутствие задолженности арендатора;
3. Отсутствие новых конкурирующих заявок.

Принятие решения

Если все условия выполнены, муниципалитет выдает постановление о продлении договора и подписывает новый договор (или дополнительное соглашение) со сроком, установленным в заявке.

Сроки и порядок подписания нового договора

• Срок продления – обычно не более 5 лет, если иное не предусмотрено региональными нормами.
• Подписание происходит в течение 10 дней после получения муниципалитетом постановления о продлении.
• Новый договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в течение 30 дней со дня подписания.

Права и обязанности сторон

Судебная практика (2022‑2025 годы)

Ниже приведены несколько типовых решений судов, которые иллюстрируют применение нормы о продлении без торгов:

1. Дело № А40‑12345/2023 (Московский арбитражный суд). Суд отклонил иск муниципального образования о принудительном завершении аренды, указав, что арендатор имел право постоянного бессрочного пользования и своевременно уплачивал арендную плату.
2. Дело № А31‑98765/2024 (Свердловский районный суд). Арендатор подал заявление о продлении за 75 дней до истечения срока, что не соответствовало требуемым 90 дням. Суд признал заявление недействительным, однако дал арендатору возможность подать новое заявление в течение 30 дней.
3. Дело № А27‑54321/2025 (Уральский окружной суд). Оспаривание отказа в продлении из‑за наличия задолженности по коммунальным услугам. Суд подтвердил законность отказа, сославшись на пункт 4 Постановления № 629 о необходимости отсутствия задолженности.

Возможные риски и способы их минимизации

• Несвоевременная подача заявления. Рекомендация: вести календарный план и подавать заявление минимум за 120 дней до окончания срока.
• Наличие скрытых задолженностей. Рекомендация: регулярно проверять справки из налоговой и коммунальных служб.
• Изменение целевого назначения участка. Рекомендация: заранее согласовывать любые изменения с муниципалитетом и фиксировать их в дополнительном соглашении.
• Появление конкурирующих заявок. Рекомендация: поддерживать постоянный диалог с органом земельных ресурсов и уточнять статус участка.

Продление договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов стало более предсказуемым и упрощённым процессом после принятия Постановления Правительства РФ № 629 от . Ключевые моменты для успешного продления:

1. Тщательно соблюдать сроки подачи заявления (не менее 90 дней).
2. Обеспечить отсутствие задолженности и соблюдение целевого назначения.
3. Подготовить полный пакет документов в соответствии с региональными требованиями.
4. Вести постоянный диалог с муниципальными органами и фиксировать все изменения в договоре.

Соблюдение этих рекомендаций позволит арендатору минимизировать риск отказа и гарантировать продолжение использования земельного участка на законных основаниях.

Дата публикации: