Если ваш бизнес планирует реализовать земельный участок, то в 2026 году придётся учесть ряд нюансов НДС․ Ниже мы разберём, когда возникает объект налогообложения, как заполнить декларацию, и какие ставки применимы для разных режимов налогообложения․

Когда появляется обязанность начислить НДС при продаже земли

• Резиденты РФ обязаны начислить НДС при любой реализации земельного участка, если используют общий режим (ОСНО)․
• Если компания или ИП находятся на УСН и доход за 2024 год превысил 60 млн руб․, то с они автоматически становятся плательщиками НДС․ Подробнее об этом — в разделе 3․
• Для освобождённых операций (п․ 2 ст․ 146 НК РФ) применяеться льгота, но земельные участки не входят в перечень освобождённых объектов, поэтому НДС начисляется всегда․

Ставки НДС в 2026 году

При выборе ставки 5 % вы не получаете право вычета «входного» НДС, но и не облагаете НДС свои закупки․
Компания может отказаться от 5 % и перейти на полноценную ставку 20 % с вычетами, если подаст уведомление до 1 февраля 2026 г․

Пошаговая инструкция по заполнению декларации

Шаг 1․ Проверьте дату переходного порога

Если вы на УСН и доход за 2024 г․ = 65 млн руб․, то с вы становитесь НДС-плательщиком․ Соответственно, продажа участка в 2026 году уже облагается НДС․

Шаг 2․ Определите налоговую базу

Налоговая база = цена реализации (включая авансы) – расходы на приобретение (если применяется спец․ ставка 5 %, вычет расходов не делается)․

Шаг 3․ Заполните разделы декларации

1. Раздел 1 — итоговая сумма налога к уплате/возмещению․
2. Раздел 3 — расчёт налога при ставке 20 % или 5 % (в зависимости от выбранного варианта)․
3. Раздел 8, сведения о счет-фактурах и КПД, выставленных при продаже земельного участка․
4. Раздел 9 — книга покупок/продаж для подтверждения вычетов (если выбрана ставка 20 %)․

Примеры расчёта

Пример 1: ООО «ЗемПром» на ОСНО продаёт участок за 12 000 000 руб․

НДС = 12 000 000 × 20 / 120 = 2 000 000 руб;
В декларации строка 010 раздела 3 = 12 000 000; строка 120 = 2 000 000․

Пример 2: ИП Сидоров на УСН (доход 2024 г․ = 70 млн руб․) продаёт участок за 8 000 000 руб․

Выбрал ставку 5 %․ НДС = 8 000 000 × 5 / 105 = 380 952 руб․
Вычетов нет, поэтому в разделе 3 заполняем только строки 010 и 120, в разделе 8, счёт-фактура․

Сроки сдачи и уплаты

• Сдать декларацию за 2026 год нужно не позднее 25 апреля 2027 г․
• Уплатить налог в 1/3 суммы до 25 числа каждого месяца квартала (апрель, май, июнь)․
• Штраф за просрочку — 5 % налога за каждый месяц, но не менее 1 000 руб․

Как закрыть «входной» НДС при продаже земли

Если покупали участок у плательщика НДС, то «входной» НДС можно включить в вычет (при ставке 20 %)․ Важно:

• Иметь счёт-фактуру․
• Принять участок на учёт (КС-11, ОС-1)․
• Заполнить строки 120–170 раздела 3 декларации․

Частые ошибки

Чек-лист перед сдачей декларации

1. ✓ Проверили, что вы, плательщик НДС (по ОСНО или по УСН >60 млн руб․ за 2024 г․)․
2. ✓ Определили правильную ставку (20 %, 10 % или 5 %)․
3. ✓ Получили счёт-фактуры от поставщиков (если нужны вычеты)․
4. ✓ Заполнили разделы 1, 3, 8 и 9 декларации․
5. ✓ Сдали отчёт через электронную подпись (Контур-Экстерн, СБИС, ТаксКом);

Продажа земельного участка в 2026 году, это облагаемая НДС операция, независимо от того, на каком режиме находится продавец․ Ключевые моменты:

• НДС начисляется при доходе >60 млн руб․ за 2024 г․ (для УСН) или всегда при ОСНО․
• Можно выбрать ставку 5 % без вычета или 20 % с вычетами․
• Важно своевременно сдать декларацию и уплатить налог․

Совет: если объём операций большой, договоритесь с бухгалтером или аутсорсом, чтобы избежать ошибок и штрафов․