Продажа земельного участка – важный финансовый факт для юридических лиц. Правильное отражение этой операции в налоговой декларации по налогу на прибыль является обязательным условием соблюдения налогового законодательства и избежания штрафных санкций. В статье рассмотрим актуальные нормативные акты, порядок расчёта налогооблагаемой прибыли, а также практические рекомендации по заполнению новой формы декларации, вступившей в силу с 1 января 2026 года.
Нормативно-правовая база
- Приказ ФНС России от № ??? «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на прибыль организаций за 2025‑2026 годы» (введена в действие с ).
- Налоговый кодекс РФ (части первая и вторая), статья 247 «Налог на прибыль организаций».
- Федеральный закон от № 115‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 58 (о праве собственности на земельные участки).
- Постановление Правительства РФ от № 1475 «Об утверждении Порядка учета и списания основных средств и нематериальных активов», где земельный участок может относиться к имуществу, подлежащему амортизации, если он используется в предпринимательской деятельности.
Новая форма декларации
С 1 января 2026 года организации заполняют декларацию по новой форме (таблица № 3 «Доходы и расходы», таблица № 4 «Прибыль (убыток) от реализации основных средств и нематериальных активов»). Важно знать, какие строки необходимо использовать при отражении продажи земельного участка.
Когда продажа земельного участка облагается налогом на прибыль?
- Организация является собственником участка. При этом участок считается имуществом, входящим в состав основных средств (если он используется в предпринимательской деятельности) либо инвестиционным имуществом.
- Продажа осуществляется в рамках обычной (неразовой) хозяйственной деятельности. При этом полученный доход включается в общую налогооблагаемую прибыль.
- Исключения. Если продажа осуществляется в рамках единовременной сделки, не связанной с основной деятельностью, и относится к «внеоборотным» имуществу, налог может быть рассчитан по отдельному порядку (см. п. 3.2 НК РФ).
Для физических лиц доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ, однако в контексте данной статьи рассматривается только налогообложение юридических лиц.
Порядок расчёта налогооблагаемой прибыли от продажи земельного участка
Определение себестоимости
Себестоимость земельного участка определяется как:
- Стоимость приобретения (цена договора купли‑продажи) + расходы, непосредственно связанные с приобретением (регистрация права, нотариальные сборы, гербовый сбор).
- Если участок был получен в результате иной сделки (например, в обмен), используется справедливая рыночная стоимость на дату получения.
- В случае переоценки (по решению уполномоченного органа) – новая оценочная стоимость может стать базой для расчёта.
Расчёт прибыли (убытка)
Формула расчёта:
Прибыль (убыток) = Выручка от реализации – (Себестоимость + Прямые расходы, связанные с продажей)
Прямые расходы включают:
- Траты на подготовку и проведение аукциона (если применимо);
- Услуги оценщиков;
- Расходы на юридическое сопровождение сделки;
- Налоговый (акцизный) сбор, если он предусмотрен.
Учет амортизации
Если земельный участок использовался как объект амортизации (например, в составе земельных участков под строительство), то в себестоимости учитывается накопленная амортизация.
Как отразить продажу земельного участка в новой декларации по налогу на прибыль
Таблица № 3 «Доходы и расходы»
| Строка | Что указывается | Примечание |
|---|---|---|
| 3.1 | Выручка от реализации основных средств и нематериальных активов | Сумма, полученная от продажи участка (без НДС, если применяется). |
| 3.2 | Себестоимость реализованных основных средств | Себестоимость участка (см. п. 3.1) плюс накопленная амортизация. |
| 3.3 | Прочие расходы, связанные с реализацией | Прямые расходы, перечисленные в п. 3.2. |
Таблица № 4 «Прибыль (убыток) от реализации основных средств»
Эта таблица предназначена для более детального разбора прибыли/убытка от реализации каждого объекта. Для земельного участка заполняются следующие строки:
- 4.1 – Наименование объекта (например, «Земельный участок, кадастровый номер …»).
- 4.2 – Дата приобретения.
- 4.3 – Дата реализации.
- 4.4 – Выручка от реализации (переносится из строки 3.1).
- 4.5 – Себестоимость (переносится из строки 3.2).
- 4.6 – Прочие расходы (переносятся из строки 3.3).
- 4.7 – Прибыль (убыток) = 4.4 – (4.5 + 4.6).
Пример заполнения
Допустим, ООО «СтройИнвест» продало земельный участок г. за 12 000 000 ₽.
| Показатель | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Выручка от реализации (строка 3.1) | 12 000 000 |
| Себестоимость (строка 3.2) | 7 500 000 |
| Прочие расходы (строка 3.3) | 200 000 |
| Прибыль от реализации (строка 3.4) | 4 300 000 |
В таблице № 4 в строке 4.7 будет указана та же прибыль – 4 300 000 ₽, которая затем включается в общую налоговую базу организации.
Особенности налогообложения при специальных условиях
Сделка по договору ренты
Если продажа земельного участка оформлена как договор ренты (передача прав пользования с последующим выкупом), то налоговое воздействие может измениться:
- При получении ренты доход облагается по ставке налога на прибыль в момент получения ренты.
- При последующем выкупе участка налоговая база формируется из разницы между суммой выкупа и остаточной стоимостью (с учётом амортизации).
Освобождение от налога
Согласно НК РФ, освобождение от налога на прибыль может быть применено, если:
- Продажа осуществляется в рамках государственной программы поддержки сельского хозяйства, и участок переходит в собственность фермерского хозяйства.
- Участок предназначен под социальное жильё и передаётся в безвозмездное пользование муниципалитету.
В этих случаях в декларации указывается «0» в строке 3.1, а в примечании указывается ссылка на нормативный акт, подтверждающий освобождение.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Как отразить продажу земельного участка, если он не был учтён как основной фонд?
- Если участок учитывался как «инвестиционное имущество», его выручка и себестоимость отражаются в тех же строках 3.1‑3.3, но в примечании указывается «инвестиционное имущество». При этом в таблице № 4 указывается тип имущества «инвестиционное».
- Нужно ли уплачивать НДС при продаже земельного участка?
- НДС уплачивается только в том случае, если продавец является плательщиком НДС и продажа не относится к освобождённым операциям (например, продажа земли, предназначенной для сельскохозяйственного использования, может быть освобождена). В декларации НДС отражается в отдельной форме (Д-2), а в декларации по прибыли указывается выручка без НДС.
- Можно ли уменьшить налогооблагаемую прибыль за счёт расходов на подготовку к продаже?
- Да, все прямые расходы, документально подтверждённые (договоры, счета‑фактуры), могут быть включены в строку 3.3 «Прочие расходы, связанные с реализацией».
- Что делать, если участок был получен в результате безвозмездной передачи?
- В таком случае себестоимость считается равной рыночной стоимости на дату получения (по оценке независимого эксперта). При продаже разница между выручкой и этой стоимостью будет являться прибылью.
- Тщательно документируйте все расходы, связанные с покупкой, содержанием и продажей земельного участка.
- При заполнении новой формы декларации используйте таблицы № 3 и № 4 – они позволяют подробно отразить каждую сделку.
- Следите за изменениями в нормативных актах, особенно за поправками к Приказу ФНС от , поскольку в 2026 году могут появиться уточнения по строкам и пояснительным записям.
- При возникновении сомнений в классификации участка (основные средства, инвестиционное имущество, земельный ресурс) рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом.
Соблюдение указанных правил поможет корректно отразить продажу земельного участка в декларации по налогу на прибыль, избежать недоразумений с налоговыми органами и правильно рассчитать налоговую нагрузку.
Полезные ссылки
- Приказ ФНС России от № ??? (форма декларации)
- Налоговый кодекс РФ, часть вторая, статья 247
- Постановление Правительства РФ № 1475 от
Автор: Ваш помощник. Дата публикации: .