Почему важно заранее подготовить документы

От качества и своевременности подготовки документов напрямую зависит:

• точная оценка налоговой нагрузки (в т․ч․ НДС 5 % или 20 %);
• возможность электронной подачи заявлений в Росреестр без личного визита;
• скорость регистрации перехода права (от 5 до 10 рабочих дней);
• отсутствие претензий со стороны налоговой и покупателя․

Базовый пакет документов, который всегда нужен

Для участка без построек

1. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН (не старше 5 дней на момент подписания договора)․
2. Кадастровый паспорт (кадастровый план с координатами) в электронном виде․
3. Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений или справка о зарегистрированных ограничениях․
4. Паспорт собственника (или учредительные документы, если продаёт юрлицо)․

Дополнения при наличии построек

• Технический план на объекты капитального строительства․
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (если здание новое)․
• Последний платёжный документ по имуществу (квитанция за 2025 г․)․

Специальные случаи и дополнительные документы

Участок получен в наследство

Добавьте:

• Свидетельство о праве на наследство (или нотариально заверенная выписка)․
• Справка об отсутствии долгов по госпошлине․

Участок разделён на 2 части и продаётся одна из них

НОВОЕ В 2026: если после раздела образовалось ровно 2 участка ИЖС, срок владения не прерывается и льгота по НДФЛ сохраняется․ Понадобятся:

• Решение органа местного самоуправления о разделе․
• Новые кадастровые паспорта каждой доли․

Юридическое лицо продаёт участок

К списку добавьте:

1. Протокол общего собрания участников о сделке․
2. Гарантийное письмо о применении ставки НДС 5 % или 20 % с мотивировкой․
3. Бухгалтерская справка об отсутствии долгов по налогам․

Пошаговая инструкция продажи земельного участка в 2026

Этап	Действия сторон	Сроки (раб․ дни)
Подготовка	Собираем документы (см․ разд․ 2–3)․ Заказываем кадастровую оценку (если нужна ипотека покупателя)․	1–3
Договор	Нотариус или простая письменная форма по выбору сторон․ Указываем кадастровый номер, цену, сроки перечисления денег․	1
Расчёты и страховка	Банковская ячейка или аккредитив для безопасного расчёта․ Страховка от двойной продажи (опционально)․	1
Электронная подача	Отправляем заявление в Росреестр через портал Госуслуги или МФЦ․ Прикладываем электронную подпись и сканы документов․	5–7
Получение выписки	Забираем выписку ЕГРН с новым собственником․ Передаём ключи и акты приёма-передачи․	1

Налоги и отчётность

• НДФЛ — 13 % для резидентов/30 % для нерезидентов․ Льгота: минимальный срок владения 3 года, если участок получен по наследству, договору дарения от родственников или приватизация․
• НДС, 5 % (льготная) или 20 %, в зависимости от налогообложения организации и вида разрешённого использования․
• Срок подачи декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 года при продаже в 2026 году․

Чек-лист «Всё готово к сделке»

1. Выписка ЕГРН свежая — да/нет․
2. Кадастровые чертежи в цифре — да/нет․
3. Решение налогового вопроса (НДФЛ/НДС) — да/нет․
4. Электронная подпись для подачи в Росреестр — да/нет․
5. Банковский счёт или ячейка для безопасных расчётов — да/нет․

Частые ошибки

❌ Забываем об арендаторах — всегда проверяйте ЕГРН на договоры аренды / сервитуты․
❌ Не сверяем границы, вызывайте кадастрового инженера при разногласиях․
❌ Игнорируем электронную подачу — экономит до 5 дней и снижает риск потери документов․

Контакты и полезные ссылки

• Официальный сайт Росреестра
• Госуслуги — раздел «Регистрация недвижимости»
• Налоговая онлайн — lkfl2․nalog․ru