19 апреля 2026 года — Минфин России и Госдума продолжают корректировать налоговое поле в сфере недвижимости.
Главный вопрос‚ который волнует граждан: «Можно ли продать квартиру‚ полученную по наследству‚ без уплаты НДФЛ?»
В 2026 году действуют как старые льготы‚ так и совсем свежие инициативы. Разбираемся по пунктам.

Классическое освобождение: 3 года владения

До последних изменений правило было простым: если вы владели квартирой ≥ 3 лет‚ налог не платится.
Это правило сохранилось для недвижимости:

• полученной по наследству;
• подаренной близким родственником;
• приватизированной.

Важно: 3-летний срок отсчитывается не с даты регистрации права собственности‚ а с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя).

Новая депутатская инициатива: полная отмена НДФЛ

15 апреля 2026 года депутат Алексей Гончаров внес в Госдуму законопроект № 124623-8‚ который предлагает:

1. Полностью освободить от НДФЛ доходы от продажи любой недвижимости‚ полученной в наследство — независимо от срока владения.
2. Автоматически применять льготу без подачи дополнительных заявлений: налоговая получит сведения из Росреестра и ЕГРН.
3. Ввести мораторий на обложение наследуемой недвижимости до 1 января 2031 года.

Статус: законопроект принят в первом чтении 18 апреля 2026 года.
Второе чтение назначено на май‚ поэтому пока действует старый порядок‚ но поправки могут вступить уже с г. ретроспективно.

Семейные льготы: если продаёте и сразу покупаете

Госдума в октябре 2025 года уже расширила льготы для семей с детьми.
В 2026 году правило работает так:

• семьи‚ где есть ребёнок-инвалид любого возраста‚ могут не платить НДФЛ при продаже жилья‚ если:
  • в течение 1 календарного года до или после продажи они купили другое жильё;
  • общая площадь новой квартиры ≥ старой;
  • первоначальный взнос ≥ 70 % стоимости новой квартиры.
• льгота распространяется и на квартиры‚ полученные по наследству.

Пример: вы продали унаследованную «однушку» за 3 млн рублей и купили «двушку» за 4 млн.
Если в семье есть ребёнок-инвалид‚ НДФЛ не возникает даже если владели квартирой меньше 3 лет.

Что делать прямо сейчас: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверьте срок владения

Откройте выписку ЕГРН → найдите дату «Возникновение права» → сравните с датой смерти наследодателя.
Если разница ≥ 3 года и законопроект ещё не вступил‚ смело выставляйте квартиру на продажу без налога.

Шаг 2. Убедитесь‚ что вы попадаете в семейную льготу

• Есть ли в семье ребёнок-инвалид или второй ребёнок ≤ 18 лет?
• Планируете ли вы купить другое жильё в течение года?
• Готовы ли подтвердить затраты (ДДУ‚ акт приёма-передачи‚ платёжки)?

Шаг 3. Подготовьте документы к сделке

1. Свидетельство о праве на наследство.
2. Выписка ЕГРН не старше 5 дней.
3. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
4. Для льготников — справка МСЭ или свидетельство о рождении второго ребёнка.

Калькулятор: сколько заплатите‚ если льгота не применяется

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %

Что будет дальше: прогнозы на 2026–2027

• 90 % вероятности: депутатский законопроект примут в сентябре 2026 года‚ и продажа наследства станет полностью безналоговой.
• Возможная детализация: льгота будет распространяться только на единственное жильё наследника.
• Усиление контроля: налоговая начнёт автоматически проверять‚ не используется ли квартира для получения «серых» доходов.

Ответы на самые популярные вопросы

❓ Унаследовал квартиру в 2025 году‚ продал в 2026-м. Какой налог?

Пока действует старый НК: если 3 года ещё не прошли‚ платите НДФЛ по формуле выше.
После вступления нового закона — налога не будет и задним числом.

❓ Можно ли оформить договор дарения вместо продажи‚ чтобы не платить налог?

Нет: дарение наследственного жилья родственнику освобождает дарителя‚ но облагает одаряемого НДФЛ 13 % при последующей продаже в течение 3 лет.

❓ Сколько времени займёт возврат излишне удержанного налога?

После подачи 3-НДФЛ со всеми документами — до 4 месяцев: 3 месяца на проверку + 1 месяц на перечисление.

1. Старый вариант: 3 года после открытия наследства → 0 % НДФЛ.
2. Новый вариант (скоро): любой срок владения наследством → 0 % НДФЛ.
3. Семейная льгота: ребёнок-инвалид/второй ребёнок + покупка нового жилья → 0 % НДФЛ даже без ожидания 3 лет.

Следите за новостями Минфина и РБК‚ чтобы первыми воспользоваться обновлёнными правилами и продать унаследованную квартиру без налогов уже в этом году.