Последние решения Государственной Думы кардинально меняют правила игры на рынке недвижимости. Уже с 2026 года льготный период владения жильём сокращается, а минимальная ставка налога на доходы от продажи возрастает. Если вы планируете продать квартиру, полученную в наследство или по договору купли-продажи, — внимательно прочтите этот материал: от новых норм зависит, сколько денег останется у вас на руках.
Что именно изменилось
- Льготный срок сокращён до 3 лет для всех объектов, кроме единственного жилья.
- Единственное жильё освобождается от налога только после 5 лет владения (раньше, 3 года).
- Наследники больше не получают автоматическое освобождение: им придётся ждать 3 года, прежде чем продавать квартиру без НДФЛ.
- Имущественный вычет при продаже до 1 млн рублей остаётся, но теперь применяется лишь один раз в год по совокупности всех сделок.
Пошаговый расчёт налога в 2026-м
- Определите доход от продажи — это сумма, указанная в договоре купли-продажи.
- Выберете вычет:
- фиксированный вычет 1 000 000 ₽;
- или расходы на покупку (документально подтверждённые).
- Рассчитайте налог: (доход − вычет) × 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн рублей).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, если продажа состоится в 2026.
Кому можно не платить налог
Несмотря на ужесточение, остались законные способы сохранить деньги.
Срок владения
Если квартира приобретена до и вы владеете ею более 3 или 5 лет (в зависимости от основания), налог не начисляется. Проверьте дату государственной регистрации права.
Документальные расходы
Если вы покупали квартиру за 5 млн ₽ и продаёте за 5,5 млн ₽, налог платите только с 500 тыс. ₽. Главное — сохраняйте ДДУ, ДКП, чеки на ремонт и ипотечные проценты.
Единственное жильё + долгий срок
Если квартира единственная и вы владеете ею более 5 лет, продажа полностью освобождается от НДФЛ. Вместе с тем, «единственность» проверяется на дату сделки.
Налоговый зачёт при покупке новой квартиры
Если в том же году вы покупаете жильё и тратите не меньше, чем получили от продажи, можно зачесть вычет на покупку до 2 млн ₽. Это может полностью «обнулить» налог.
Калькулятор на примере
Дано:
- Квартира куплена за 4 200 000 ₽ в 2024 году.
- Продаётся в 2026-м за 5 000 000 ₽.
- В течение года владелец покупает новую квартиру за 6 000 000 ₽.
Расчёт:
- Доход: 5 000 000 ₽ − 4 200 000 ₽ = 800 000 ₽.
- Налог: 800 000 ₽ × 13 % = 104 000 ₽.
- Вычет на покупку: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽.
- Зачёт: 260 000 ₽ − 104 000 ₽ = 156 000 ₽ к возврату.
Что делать прямо сейчас
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Соберите полный комплект документов на покупку (ДКП, платёжки, ипотечный договор).
- Подайте уведомление о выборе вычета до 31 декабря 2026 года, чтобы применить расходы вместо 1 млн ₽.
- Консультируйтесь с налоговым юристом, если владеете долями, оформляете дарение или продаёте долю в ипотеке.
Новые нормы делают продажу «раньше срока» менее выгодной, но знание механизмов вычетов и правильное планирование сделок позволяют сэкономить сотни тысяч рублей. Подготовьтесь заранее, сохраняйте документы и не забывайте о декларации, тогда налоговые изменения не застанут вас врасплох.