В современном рынке недвижимости всё более популярным становится приобретение недвижимости, находящейся в стадии строительства, через публичные торги. Такой способ позволяет инвесторам и частным покупателям получить объект по цене, существенно ниже рыночной, однако требует глубокого понимания правовых, финансовых и практических аспектов.
Содержание
- Правовая база
- Этапы проведения публичных торгов
- Риски и способы их минимизации
- Преимущества публичных торгов
- Практические примеры
- Полезные рекомендации покупателям
Объекты незавершённого строительства (НЗС) – это квартиры, дома, коммерческие помещения, находящиеся в процессе строительства и не получившие сертификат о праве собственности. Часто такие объекты оказываются на публичных торгах в результате:
- банкротства застройщика;
- неуплаты налогов и сборов;
- исключения из реестра из‑за нарушения строительных норм.
Публичные торги проводятся в рамках Госзакупок (Федеральный закон № 44‑ФЗ) или через специализированные площадки (например, ЭТП «РосТорги»).
Правовая база
Ключевые нормативные акты, регулирующие продажу НЗС с публичных торгов:
- Федеральный закон от № 44‑ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг»;
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – главы о праве собственности и обязательствах;
- Закон РФ от № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Федеральный закон от № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве»;
- Региональные акты, касающиеся процедуры проведения торгов (например, постановления правительства субъектов РФ).
Особое внимание следует уделять положениям о порядке проведения аукционов и условиям перехода права собственности – они определяют, когда покупатель может вступить в собственники и какие документы потребуется собрать.
Этапы проведения публичных торгов
- Подготовительный этап
- Выявление объекта (информационный запрос в Росреестр, проверка наличия обременений).
- Определение цены начальной (обычно – 30‑50 % от рыночной стоимости, установленной оценщиком).
- Размещение извещения о торгах в официальных источниках (ЕИС, специализированные площадки).
- Этап подачи заявок
- Регистрация участника (получение электронной подписи, подтверждение финансовой состоятельности);
- Подача залога (обычно 5‑10 % от начальной цены).
- Проведение аукциона
- Открытый онлайн‑аукцион или офлайн‑аукцион в присутствии комиссии.
- Победитель – участник, предложивший наивысшую цену, отвечающую требованиям (не ниже начальной цены).
- Подписание договора и передача прав
- Оплата полной суммы (обычно в течение 30 дней после аукциона).
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре (необходимо предоставить договор, решения комиссии, выписку из ЕГРН).
- Доведение объекта до готовности
- Если объект не завершён, покупатель может заключить договор с застройщиком‑новым владельцем (если тот существует) или организовать завершение строительства самостоятельно.
Риски и способы их минимизации
Юридические риски
- Существование обременений (ипотеки, аресты). Как проверить: запрос в Росреестр, проверка выписок из ЕГРН.
- Недостаточная правоспособность продавца (например, банкротство без утверждённого конкурсного плана). Решение: убедиться в наличии судебного решения, разрешающего продажу.
Финансовые риски
- Необходимость дополнительных инвестиций для завершения строительства.
- Возможные штрафы за неуплату налогов и сборов, которые переходит на нового собственника.
- Как снизить: запросить у продавца (или у конкурсного управляющего) справку о задолженностях, включить в договор пункт о компенсации.
Технические риски
- Низкое качество уже построенных частей.
- Неоднозначные проектные решения.
- Методика проверки: нанять независимого эксперта‑инженера, получить техническую экспертизу до участия в аукционе.
Репутационные риски
- Сомнительные площадки для торгов. Рекомендация: участвовать только в торгах, объявленных на официальных государственных порталах (ЕИС, Росреестр, региональные площадки).
Преимущества публичных торгов
- Низкая цена – часто 30‑60 % от рыночной стоимости.
- Прозрачность – процесс регулируется законом, публичные протоколы доступны.
- Ограниченная конкуренция – не каждый инвестор готов к юридическим и финансовым сложностям.
- Возможность быстрого приобретения – после выигрыша аукциона право собственности переходит в течение нескольких недель.
- Потенциал высокой доходности – при успешном доведении проекта до завершения можно получить значительный прирост капитала.
Практические примеры
Пример 1. Квартиры в Москве, ЖК «Северный Парк»
В 2023 году банкротство застройщика привело к продаже 45 квартир, находящихся на 6‑м этаже. Начальная цена – 2 млн руб. Победитель аукциона заплатил 2,8 млн руб. После завершения строительства (два года) рыночная стоимость квартир составила 5,5 млн руб., что дало прибыль более 95 %.
Пример 2. Коммерческий объект в Новосибирске, ТЦ «Подсолнух»
Недостроенный торговый центр площадью 34 тыс. м² был продан на торгах в 2024 году за 1,2 млрд руб. Инвесторы сформировали консорциум, привлекли банковское финансирование, завершили строительство в течение 18 мес; Оценка готового объекта – 2,3 млрд руб., доходность проекта составила 45 % за первый год эксплуатации.
Полезные рекомендации покупателям
- Тщательно изучайте объект. Запросите все документы: техническую экспертизу, проектную документацию, выписку из ЕГРН.
- Оцените финансовые обязательства. Включите в расчёт возможные долги по налогам, коммунальным платежам, штрафам.
- Планируйте сроки завершения. Согласуйте с застройщиком (или подрядчиком) график работ и условия штрафов за задержку.
- Контролируйте процесс строительства. Установите регулярные отчёты от подрядчиков, привлеките независимого аудитора.
- Обеспечьте правовую защиту. Заключайте договоры с чёткими пунктами о ответственности сторон, используйте услуги квалифицированного юриста.
- Не забывайте о налогах. При покупке НЗС обязательны уплата НДС (если объект относится к объектам налогообложения) и налога на имущество после регистрации.
- Оцените ликвидность. Убедитесь, что рынок недвижимости в выбранном регионе стабилен, а спрос на готовый объект будет высоким.
Продажа объектов незавершённого строительства с публичных торгов – это привлекательный, но требующий внимательного подхода инструмент инвестирования в недвижимость. Правильный анализ юридических, финансовых и технических аспектов, а также работа с проверенными партнёрами позволяют минимизировать риски и получить значительную прибыль.
Помните: успех в этой сфере достигается не только за счёт низкой цены, но и за счёт грамотного планирования, контроля над строительным процессом и своевременного оформления прав собственности.
Дата публикации: