С 01 января 2026 года правила налогообложения доходов от продажи объектов незавершённого строительства (ОНС) остаются практически неизменными, но требуют особого внимания к деталям: какой именно объект продаётся, какие документы есть на руках и как подтвердить расходы. Ниже — подробный разбор с примерами и калькуляторами.

Что считается объектом незавершённого строительства?

• Типичные примеры: коттедж без ввода в эксплуатацию, доля в строящейся многоэтажке, «коробка» с коммуникациями.
• С юридической точки зрения: объект, который:
  • еще не принят в собственность (нет свидетельства о праве собственности или ЕГРН);

  <ли>имеет разрешение на строительство, но не вводился в эксплуатацию;

  <ли>может быть оформлен как доля в праве общей долевой собственности (ДДУ/ЖСК).

• Исключения: земельный участок без разрешения на строительство не считается ОНС (тогда применяются правила продажи ЗУ).

Когда возникает обязанность по НДФЛ?

Налог должен быть уплачен, если продавец получил доход (разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами). Датой получения дохода считается:

1. день поступления денежных средств на расчётный счёт/кассу;
2. день получения имущества в счёт оплаты (если это бартер).

Ставки НДФЛ в 2026 году

Как рассчитать налоговую базу

Вариант А: Вычет в размере фактических расходов

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − Документально подтвержденные расходы) × 13 % (или 30 %)

Документы, подтверждающие расходы:

• договор долевого участия (ДДУ) или ЖСК;
• квитанции, платёжки, выписки по банковским счетам;
• акты приёма-передачи денег застройщику;
• чеки на строительные материалы, работы (если достраивали сами).

Вариант Б: Имущественный вычет 1 млн руб.

Если подтвердить расходы нельзя, можно воспользоваться вычетом:

НДФЛ = max(0, Цена продажи − 1 000 000) × 13 %

Вычет применяется один раз в год независимо от количества продаж.

Минимальный владельческий срок: когда продавать без налога?

Исключение: если вы единственный владелец жилья и владеете ОНС ≥ 3 года, налог не платится независимо от даты покупки.

Скопируйте код, чтобы встроить в свою страницу:

<label>Цена продажи (₽): <input id="sellPrice" type="number"></label><br>
<label>Документальные расходы (₽): <input id="costs" type="number"></label><br>
<button onclick="calcNDFL">Рассчитать НДФЛ</button>
<p id="result"></p>
<script>
function calcNDFL {
 const sell = +document.getElementById('sellPrice').value;
 const costs = +document.getElementById('costs').value;
 const base = Math.max(sell ⸺ costs, sell ⎯ 1000000);
 const tax = Math.max(base, 0) * 0.13;

 document.getElementById('result').innerText = 'НДФЛ к уплате: ' + tax.toLocaleString + ' ₽';
}
</script>

Декларирование и сроки

1. Подать 3-НДФЛ в ИФНС до 30 апреля следующего года.
2. Уплатить налог до 15 июля.
3. Если вы продаёте ОНС, который находится в ипотеке, банк может удержать НДФЛ у покупателя (ст. 214.1 НК РФ).

Практические примеры

Пример 1. Продажа через 2 года после ДДУ

• Цена продажи: 5 000 000 ₽
• Расходы (ДДУ+материалы): 3 200 000 ₽
• Владение: 2 года

НДФЛ = (5 000 000 − 3 200 000) × 13 % = 234 000 ₽ (платим, так как срок владения < 5 лет).

Пример 2. Продажа через 6 лет без документов

• Цена продажи: 7 000 000 ₽
• Расходов подтвердить нельзя
• Владение: 6 лет

НДФЛ = 0 ₽ — минимальный срок 5 лет истёк.

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Проверьте дату регистрации перехода права в ЕГРН, отсчёт срока ведётся именно с неё.
• ☐ Сохраняйте все чеки и договоры: даже если сейчас не нужны, они снизят налог в будущем.
• ☐ Убедитесь, что разрешение на строительство еще действует, иначе покупатель не получит ипотеку.
• ☐ Учтите, что налоговый вычет 1 млн ₽ не кумулятивен: если продаёте два ОНС в год, вычет делится между ними.

Частые ошибки

Куда обращаться за консультацией

Горячая линия ФНС России: ###-###-####.
Онлайн-консультант: www.nalog.gov.ru.
Личный кабинет налогоплательщика: вход через Госуслуги.