Вопрос о налоге на добавленную стоимость (НДС) при продаже недвижимости часто возникает у владельцев
квартир, домов, коммерческих объектов и земельных участков. В статье мы разберём, кто обязан платить НДС,
какие условия освобождения, как рассчитывается налог и какие обязательные процедуры следует выполнить.

Общие положения о НДС при сделках с недвижимостью

Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), продажа недвижимости считается облагаемой ставкой НДС, если продавец
является плательщиком НДС. При этом существуют два основных режима:

1. Продажа новой (небольшой) недвижимости, построенной в течение последних 5 лет, с учетом
   обязательного применения ставки 20 %.
2. Продажа старой (используемой) недвижимости, если продавец ⎼ плательщик НДС, но только при определённых
   условиях (например, если объект был приобретён с НДС и не был изъят из оборота).

Если продавец не является плательщиком НДС, налог не начисляется, однако может появиться обязанность уплатить
налог на доходы физических лиц (НДФЛ) или налог на прибыль (для юридических лиц).

Кто считается плательщиком НДС?

Налоговым законодательством в качестве плательщика НДС признаются:

• Юридические лица, зарегистрированные в качестве плательщиков НДС (по заявлению в налоговый орган).
• Индивидуальные предприниматели (ИП), которые добровольно (или обязаны) зарегистрированы в качестве
  плательщиков НДС.
• Физические лица, продающие объект в рамках предпринимательской деятельности (например, застройщики,
  девелоперы).

Если продажа совершается «вне предпринимательской деятельности» (например, продажа личного жилища), то
НДС не начисляется, даже если продавец ранее был плательщиком.

Ставки НДС при продаже недвижимости

Условия освобождения от НДС

Налоговый кодекс предусматривает несколько оснований для освобождения от НДС при продаже недвижимости:

• Продажа жилого помещения, которое находилось в собственности более 5 лет и продавец не является
  плательщиком НДС.
• Продажа недвижимости, полученной в результате наследования, дарения или в порядке личного
  имущества, если продавец не осуществлял предпринимательскую деятельность в отношении этого объекта.
• Изъятие из оборота – если объект был изъят из оборота (например, передан в безвозмездное пользование
  или в собственность государства), то при его последующей продаже НДС не начисляется.
• Продажа в рамках реализации «жилья социальной категории» (при соблюдении условий, установленных
  законодательством).

Как рассчитывается НДС при продаже недвижимости

Расчёт НДС производится по следующей формуле:

НДС = (Цена продажи × Ставка НДС) / (100 + Ставка НДС)
 

Где:

• Цена продажи – полная сумма, полученная от покупателя (включая все надбавки, но без НДС).
• Ставка НДС – 20 % (в редких случаях применяется пониженная ставка 10 % для отдельных видов
  недвижимости, но это исключение).

Пример расчёта:

1. Продажа нового дома за 10 000 000 руб.
2. Ставка НДС – 20 %.
3. НДС = (10 000 000 × 20) / (100 + 20) = 1 666 666,67 руб.

Порядок уплаты и отчётность

Если продавец обязан уплатить НДС, он должен выполнить следующие действия:

• Включить доход от продажи недвижимости в декларацию по НДС (форма № 11001) за соответствующий налоговый
  период.
• Подать декларацию в срок до 25‑го числа месяца, следующего за отчётным кварталом (для большинства компаний) или
  до 30‑го числа месяца, следующего за отчётным месяцем (для ИП).
• Оплатить начисленный налог в тот же срок (платёжный документ № 2109, 2105 и т.д.).
• Сохранить договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, расчётные документы и подтверждающие расчёт НДС
  (например, расчётный лист).

Специальные сценарии

Продажа недвижимости в рамках единого реестра (ЕГРН) без налога на прибыль

Если объект был приобретён без НДС (например, в результате наследства) и продавец не является плательщиком
НДС, то при продаже НДС не начисляется, а налог на доход (НДФЛ) уплачивается по ставке 13 % (для резидентов) или
30 % (для нерезидентов).

Продажа недвижимости, находившейся в аренде

Если арендатор (арендодатель) продаёт объект, который находился в аренде более 5 лет, и арендодатель является
плательщиком НДС, то НДС начисляется на всю сумму продажи, независимо от срока эксплуатации.

Продажа в составе реорганизации (слияние, поглощение)

При передаче активов в ходе реорганизации НДС обычно не начисляется, если соблюдены условия «внутренней
операции» (передача в рамках одной группы компаний). Требуется оформить акт передачи и получить подтверждение
от налоговой службы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить НДС, если я продаю собственную квартиру, которой владею 10 лет?

Ответ: Если вы физическое лицо, не зарегистрированное как плательщик НДС, и продажа не связана с
предпринимательской деятельностью, НДС не начисляется. Вы уплатите только НДФЛ (13 % от разницы цены
продажи и стоимости приобретения, если она превышает 1 млн руб.)

Вопрос: Какой документ подтверждает уплату НДС?

Ответ: Платёжный документ (Квитанция/КПП) № 2109 (для юридических лиц) или 2105 (для ИП), а также копия
декларации по НДС (Форма 11001).

Вопрос: Можно ли вернуть уплаченный НДС покупателю?

Ответ: Да, если сделка оформлена как «с суммой НДС», покупатель (при условии, что он плательщик НДС)
может включить эту сумму в свой налоговый вычет. Продавец в этом случае указывает в договоре, что цена
указана без НДС, а НДС будет начислен отдельно.

Вопрос: Что делать, если я не уверен, являюсь ли я плательщиком НДС?

Ответ: Проверьте реестр плательщиков НДС в ФНС (по ИНН) или обратитесь к вашему налоговому консультанту.
При необходимости подайте заявление о регистрации/дегистрация в качестве плательщика.

Практический чек‑лист для продавца

1. Определить статус плательщика НДС (юридическое лицо, ИП, физическое лицо).
2. Установить тип недвижимости (новая/старая, жилой/коммерческий объект).
3. Проверить наличие оснований для освобождения от НДС.
4. Составить договор купли‑продажи с указанием цены без НДС и отдельной суммы НДС (если применимо).
5. Подготовить акт приёма‑передачи и расчётные документы.
6. Внести операцию в декларацию по НДС (Форма 11001) за соответствующий период.
7. Оплатить начисленный налог в срок.
8. Сохранить все первичные документы (договор, акт, расчёт, платёжные документы) минимум 5 лет.

НДС при продаже недвижимости – вопрос, который зависит от статуса продавца, типа объекта и наличия
освобождающих оснований. При правильном подходе можно избежать лишних налоговых обязательств и
оформить сделку в соответствии с законодательством. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым
специалистом, особенно в сложных случаях (реорганизация, продажа коммерческих объектов, сделки между
связанными лицами).

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация, свяжитесь с профессиональным
бухгалтером или налоговым адвокатом – это поможет избежать ошибок и штрафов.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.