С 2021 года в России действует упрощённое правило: если доход от продажи жилой недвижимости не превышает 1 000 000 рублей, НДФЛ платить не нужно и декларацию подавать не обязательно. Однако, как и в любом налоговом вопросе, существуют нюансы. Ниже — подробный разбор: когда сумма в 1 млн руб. освобождает от налога, а когда всё-таки придётся заплатить или отчитаться перед ФНС.
Базовые ставки НДФЛ при продаже недвижимости
- 13 %, при доходе до 2,4 млн руб. включительно;
- 15 % — на часть дохода, превышающую 2,4 млн руб.
Важно: речь идёт именно о доходе, то есть разнице между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку (или 1 млн руб. вычета, если расходы не подтверждены).
Когда продажа за 1 млн руб. освобождает от налога полностью
Условие № 1: квартира продана ровно за 1 млн руб. или дешевле. Тогда:
- налоговая база = 0 (1 000 000 – 1 000 000 вычет = 0);
- декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ, ФНС Москва № 77).
Условие № 2: квартира продана дороже 1 млн руб., но меньше или равно 70 % её кадастровой стоимости. Если 70 % кадастровой стоимости ≤ 1 млн руб., то:
- налоговая база принимается равной 0;
- декларацию всё равно подавать не нужно.
Когда декларацию придётся подать, но налог не возникнет
Если вы продаёте квартиру:
- меньше 1 млн руб.,
- но 70 % кадастровой стоимости превышает 1 млн руб.,
то налог платить не нужно, но декларацию 3-НДФЛ подать всё-таки придётся. В ней вы просто покажете нулевую базу и примените имущественный вычет 1 млн руб.
Примеры из практики
Пример 1. Наследство, продажа за 950 000 руб.
Квартира получена по наследству в 2024 году и продана в 2026 году за 950 000 руб. Кадастровая стоимость — 1,3 млн руб. (70 % = 910 000 руб.).
- Доход 950 000 – 1 000 000 вычет = –50 000 руб. → база 0.
- Налог 0 руб.
- Декларацию не сдаём.
Пример 2. Покупка-продажа в течение года
Купили квартиру в январе 2026 года за 3 млн руб., продали в декабре за 3,6 млн руб.
- Выгоднее уменьшить доход на расходы: 3,6 млн – 3 млн = 600 000 руб. × 13 % = 78 000 руб.
- Если бы применили вычет 1 млн руб.: 3,6 млн – 1 млн = 2,6 млн × 13 % = 338 000 руб.
Очевидно, выбор способа расчёта влияет на сумму налога.
Краткая памятка продавца
| Сценарий | Налог | Декларация |
|---|---|---|
| Цена продажи ≤ 1 млн руб. и 70 % кадастровой ≤ 1 млн руб. | 0 руб; | Не подаём |
| Цена продажи ≤ 1 млн руб., но 70 % кадастровой > 1 млн руб. | 0 руб; | Подаём 3-НДФЛ |
| Цена продажи > 1 млн руб. | 13 % или 15 % на разницу | Подаём 3-НДФЛ |
Что важно не забыть в 2026 году
- Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
- Если квартира в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), обязательно рассчитайте налог двумя способами: через вычет 1 млн руб. и через фактические расходы.
- Срок подачи 3-НДФЛ за 2026 год — до 30 апреля 2027 года, уплаты — до 15 июля 2027 года.