Актуально на 20 апреля 2026 года
Когда продавец освобождается от НДФЛ полностью
Если квартира (комната, дом, доля) находилась у вас в собственности более 3 лет, то доход от её продажи не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это прямое следствие:
- п. 3 ст. 217.1 НК РФ;
- п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Важно: с чего считаются 3 года?
Отсчёт ведётся с даты смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Пример: бабушка умерла . Вы зарегистрировали право собственности . Если квартира продана или позже, вы освобождены от НДФЛ: 3 года истекли именно .
Подтверждающие документы и порядок продажи
Что понадобится
- Свидетельство о праве на наследство или выписка из ЕГРН на наследника.
- Свидетельство о смерти наследодателя.
- Кадастровый паспорт (или электронная выписка ЕГРН).
- Договор купли-продажи.
- Паспорт продавца.
Этапы сделки
- Сбор документов (1–3 дня).
- Оценка и подготовка к продаже (без налоговых обязательств).
- Регистрация перехода права в Росреестре (5–7 дней при электронной подаче).
Налоговая декларация: надо ли подавать 3-НДФЛ?
Нет, если квартира продана после 3-летнего срока владения. Освобождение от налога = освобождение от обязанности декларировать доход.
| Срок владения | Нужно ли подавать 3-НДФЛ | Нужно ли платить НДФЛ |
|---|---|---|
| Меньше 3 лет | Да | Да (либо 13 % с прибыли, либо 13 % сверх 1 млн руб. вычета) |
| 3 года и более | Нет | Нет |
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Может ли ФНС запросить пояснения?
Да, но только в рамках камеральной проверки. Предоставьте копию свидетельства о смерти и выписку ЕГРН с датой регистрации права — это закроет вопросы.
Что если квартира продана < u>через долю и у каждого наследника свой срок?
Каждая доля считается отдельно: для каждого наследника срок владения исчисляется с дня смерти наследодателя. Если вы владеете долей более 3 лет — налога нет.
Какие ещё налоги могут быть?
- Налог на имущество за год продажи (если он ещё начисляется).
- Налог «по кадастровой стоимости» не взимается при продаже, но проверьте, не начислили ли кадастровый налог за прошлый год.
Чек-лист перед сделкой
- ☐ Убедитесь, что день смерти наследодателя был более 3 лет назад.
- ☐ Проверьте выписку ЕГРН: вы — единоличный собственник (или доли всех наследников оформлены).
- ☐ Соберите комплект документов (см. раздел 2.1).
- ☐ Уточните у нотариуса/риелтора, что декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
- ☐ Подготовьте акт приёма-передачи и передаточный акт при сдаче ключей.