Решение продать новый дом по цене, которая окажется ниже кадастровой стоимости, вызывает у продавца и покупателя целый ряд вопросов: «Разрешено ли это законом?», «Какие налоги придётся заплатить?», «Как подготовить документы и не нарваться на проверку налоговой?». Ниже ‒ практическая статья, в которой собраны актуальные нормы 2026 года, разобраны типовые ситуации и даны пошаговые рекомендации.
Краткий ответ: да, продать можно, но с нюансами
Законодательство Российской Федерации (ст. 555, 421 ГК РФ, п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) не содержит прямого запрета на установление цены ниже кадастровой стоимости. Стороны вправе договориться о любой сумме, однако:
- если договорная цена окажется менее 70 % от кадастровой, налоговый орган вправе доначислить НДФЛ исходя из 0,7 × кадастровую стоимость;
- для юрлиц и ИП возможны дополнительные проверки на «завышенные расходы» или «заниженную базу по НДС и прибыли».
Почему кадастровая цена может быть выше рыночной
Причины завышенной кадастровой стоимости
- Объект введён в эксплуатацию недавно, а кадастровая оценка проводилась по «городским» коэффициентам, которые не учли удалённость участка или отсутствие инфраструктуры.
- В 2025–2026 гг. регионы провели массовую индексацию базовых коэффициентов (см. постановления субъектов о корректировке кадастровой оценки).
- При строительстве применялись дешёвые материалы, но кадастровый инженер «рассчитал» объект как «кирпичный».
Во всех этих случаях продавец вполне может обосновать снижение цены без риска признания сделки «заведомо ничтожной».
Налоговые последствия для физлица в 2026 году
Расчёт налога при продаже дома, если цена в договоре ниже 0,7 × кадастровой
| Данные примера | Цифры |
|---|---|
| Кадастровая стоимость на | 5 000 000 ₽ |
| Договорная цена | 3 000 000 ₽ |
| 70 % кадастровой стоимости | 3 500 000 ₽ |
| Сумма, от которой налоговая обяжет заплатить НДФЛ | 3 500 000 ₽ |
| Вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ) | 1 000 000 ₽ |
| Налогооблагаемая база | 2 500 000 ₽ |
| НДФЛ 13 % (или 15 % сверх 5 млн ₽) | 325 000 ₽ |
Как избежать налоговой пересчётки
- Установить договорную цену не ниже 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
- Использовать документально подтверждённые расходы на строительство (ч. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ): акты КС-2, КС-3, договоры с подрядчиками, чеки на материалы. Тогда налог платится с разницы «продажа минус расходы».
- Если дом находился в собственности > 5 лет (или > 3 лет при получении по наследству/дарению), НДФЛ не возникает в принципе.
Особенности для юрлиц и ИП
Компания, продающая новый дом своему учредителю или третьему лицу по цене ниже кадастровой, рискует:
- Доначислением НДС: налоговый орган может «перекалькулировать» базу по рыночной цене (п. 6 ст. 105.3 НК РФ).
- Контролированными сделками: если стороны признаются взаимозависимыми (учредитель владеет > 25 %), рекомендуется подготовить трансфертное ценообразование (отчёт о сопоставимых сделках).
- Упрощённый налог: при УСН «Доходы минус расходы» занижение дохода приведёт к штрафу 20 % (ст. 122 НК РФ).
Совет: перед заключением договора закажите независимую рыночную оценку; её заключение станет защитой от претензий.
Как правильно оформить сделку: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Проверка кадастровой стоимости
- Запросите выписку ЕГРН на (чтобы исключить ретроспективные изменения).
- Если кадастровая стоимость явно завышена, подайте заявление о пересмотре в Росреестр или комиссию по спорам о результатах ОКС, до подписания договора.
Шаг 2. Согласование цены и задатка
В договоре участия в долях (ДДУ) или купле-продаже пропишите:
Цена объекта недвижимости составляет 3 200 000 (Три миллиона двести тысяч) рублей, что составляет 64 % от кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН.
Установите задаток и сроки, закрепите порядок передачи ключей и показательные акты приёма-передачи.
Шаг 3. Нотариальное удостоверение (если требуется)
С 2026 года сделки с домами, построенными на участке ИЖС или ЛПХ, подлежат обязательному нотариату только при долевой собственности (ст. 42 Закона о госрегистрации).
Шаг 4. Регистрация перехода права через Росреестр
- Заявления сторон + договор купли-продажи.
- Квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ для физлиц).
- Оригинал правоустанавливающего документа на землю.
Шаг 5. Подача 3-НДФЛ
Даже если налог нулевой, подайте декларацию до 30 апреля 2027 года, если дом продан в 2026 году.
Частые ошибки продавца и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как правильно |
|---|---|---|
| Продажа за символическую 1 ₽ | Налог с 0,7 × кадастровой стоимости | Установить цену ≥ 70 % кадастра или использовать расходный вычет |
| Игнорирование спора о кадастровой стоимости | Будет высокий «минимальный» налог | Подать заявление на пересмотр до сделки |
| Оформление «двух договоров» (доп. соглашение о скидке) | Сделка может быть признана притворной (ст. 170 ГК РФ) | Один договор, фиксируем реальную цену и все дисконты внутри него |
Ответы на самые популярные вопросы
Может ли налоговая аннулировать сделку, если цена ниже кадастровой?
Нет. Сделка останется в силе, но налоговый орган доначислит НДФЛ исходя из 0,7 × кадастровую стоимость.
Нужно ли согласовывать продажу с банком, если дом в ипотеке?
Да. Залогодержатель должен дать письменное согласие или предложить погасить кредит до регистрации перехода.
Как быстро пересматривают кадастровую стоимость в 2026 году?
В среднем 30–60 дней через онлайн-сервис Росреестра или 90 дней через суд. Успейте подать до регистрации сделки.
Новый дом можно продать ниже кадастровой стоимости ‒ закон прямо не запрещает это. Ключевое правило 2026 года: либо установите цену ≥ 70 % кадастровой, либо докажите расходы на строительство. При подготовке договора и расчёте налогов лучше проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом, чтобы сэкономить не только рубли, но и нервы.
, редакция обновлена с учётом последних разъяснений ФНС и судебной практики.