Ситуация на рынке за последние два года стала особенно сложной: безадресная льготная ипотека привела к двукратному росту цен на первичном рынке, а «семейная» ипотека сократила предложение подходящих квартир в новостройках Москвы в пять раз․ В итоге продавцы сталкиваются с повышенными рисками, когда покупатели рассчитываются за жильё заёмными средствами․
Какие риски несёт продавец при ипотечной сделке
Задержка или невозврат аванса/задатка
Банк может отказать заёмщику после одобрения предварительного решения․ Если договор предварительного бронирования не оформлен юридически грамотно, продавец рискует:
- вернуть задаток полностью;
- потерять время и упустить других покупателей․
Долгая «свободная» квартира
С момента подписания договора купли-продажи (ДКП) до регистрации перехода права и выплаты денег может пройти 30–60 дней․ В это время:
- квартира формально уже «не ваша», но деньги ещё не получены;
- если покупатель не застраховал риск потери права, банк может приостановить выдачу средств․
«Разрыв» между ценами первичного и вторичного рынка
Из-за роста цен на новостройки и снижения доступного предложения покупатели активно смещаются в сегмент «вторички»․ Однако банки оценивают объект консервативно: если сумма одобренного кредита меньше договорной цены, разницу нужно компенсировать продавцу или покупателю за свой счёт․
Проблема «неправильной» доверенности
Часто продавец физически не может присутствовать на всех этапах сделки и выписывает доверенность․ Важно:
- доверенность должна быть нотариально заверена;
- в тексте чётко прописаны полномочия на получение денег, подписание ДКП и взаимодействие с банком;
- банки редко принимают «шаблонные» доверенности без указания конкретной сделки и суммы․
Пять практических советов продавцу квартиры под ипотеку
Проверьте покупателя до подписания ДКП
Запросите одобрение ипотеки в письменном виде и убедитесь, что:
- одобрение безусловное;
- в банке подтверждены сумма и срок действия предодобрения (обычно 90–120 дней);
- срок не истекает до регистрации перехода права․
Используйте «якорной» задаток
Оформляйте задаток отдельным нотариальным договором с санкцией в виде двойного возврата при отказе покупателя без уважительной причины․ Это минимизирует вероятность «откатов»․
Держите деньги на условном депонировании
В договоре пропишите, что деньги перечисляются на эскроу-счёт или буккросс-счёт нотариуса․ Получить средства можно только после регистрации перехода права в Росреестре․
Застрахуйте риск отмены регистрации
Купите титульное страхование на случай если право покупателя будет оспорено (например, по причине притязаний третьих лиц)․ Стоимость – 0,3–0,6 % от цены сделки, но это спасает от потери квартиры и денег․
Закрывайте ипотеку продавца заранее
Если у вас есть собственная ипотека:
- закажите справку об остатке долга;
- оформите аккредитив в банке покупателя на погашение вашего кредита;
- получите выписку ЕГРН о снятии обременения до регистрации нового права․
Что изменилось в 2026-м
- С 1 января 2026 года банки обязаны выдавать деньги в день регистрации перехода права (раньше допускалась рассрочка 1–3 дня)․
- Конец года – традиционный «всплеск» спроса: застройщики запускают акции, банки снижают ставки, но и количество «зависших» сделок растёт․
- Сокращение подходящего под «семейную ипотеку» предложения в 5 раз привело к дефициту трёшек и студий, поэтому продавцы могут ставить более жёсткие условия по срокам и задатку․
Главное правило: не начинать передавать документы и ключи без фактического поступления денег на ваш счёт․ Грамотно выстроенная схема с нотариальным договором, аккредитивом и титульным страхованием позволяет продавцу свести риски к минимуму даже на фоне роста цен и повышенной волатильности ипотечного рынка․
, 08:13 (мск)