Почему «обычно» налога нет
Согласно действующему налоговому кодексу‚ если вы владеете недвижимостью более 5 лет‚ то при её продаже НДФЛ не начисляется. Для квартир по реновации применяется специальное правило: в отсчёт срока включается не только период владения новой квартирой‚ но и время владения прежним жильём‚ подлежащим сносу.
Пример
- Вы купили «сталинку» в 2015 году.
- В 2023 году дом включили в программу реновации и передали вам новую квартиру.
- Через 3 года‚ в 2026‚ вы решили продать новое жильё.
Общий срок владения: 2015 → 2026 = 11 лет ≥ 5 лет → НДФЛ = 0 ₽.
Когда всё-таки придётся заплатить
- Менее 5 лет в совокупности. Если вы владели старой квартирой‚ например‚ всего 3 года‚ а новую получили в 2025 и продаёте в 2026‚ общий срок 4 года — придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и вычетом.
- Доплата за увеличение площади. Часть стоимости «лишних» квадратов может облагаться налогом‚ если они покупались сверх нормативной компенсации.
- Ранние договоры долевого участия (ДДУ). Если квартиру по реновации вы получали по ДДУ‚ то 5-летний срок отсчитывается с момента регистрации права собственности‚ а не с даты подписания ДДУ.
Как оформить освобождение от НДФЛ
Шаг 1: Соберите документы
- Свидетельство (выписка ЕГРН) на новую квартиру.
- Свидетельство/выписка на старую квартиру‚ подтверждающая дату приобретения.
- Акт приёма-передачи по реновации.
- Договор уступки права требования или компенсационный договор.
Шаг 2: Подайте декларацию 3-НДФЛ (если срок < 5 лет)
Даже если налога нет‚ при продаже квартиры до 5 лет необходимо уведомить налоговую. В декларации укажите:
- Доход от продажи.
- Имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽ или расходы на приобретение (если есть).
- Документы‚ подтверждающие переход прав по реновации.
Налоговый вычет по реновации не ограничен 1 000 000 ₽‚ если вы используете «совокупный» срок владения. В этом случае в графе «Срок владения» ставьте общий период.
Частые ошибки и советы
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Указание только даты регистрации новой квартиры | Подайте документы на старое жильё‚ чтобы подтвердить полный срок владения. |
| Неправильный выбор вычета | Если вы получали квартиру «взамен сносимой»‚ используйте вычет в размере её кадастровой стоимости на дату передачи. |
| Забыли заявить освобождение | Даже при нулевом налоге подайте 3-НДФЛ‚ иначе штраф 1 000 ₽. |
Краткий чек-лист перед продажей
- ✓ Убедитесь‚ что общий срок владения старой + новой квартир ≥ 5 лет.
- ✓ Подготовьте полный пакет документов.
- ✓ Если срок < 5 лет‚ рассчитайте налог или примените вычет.
- ✓ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- ✓ Сохраняйте квитанции и договоры минимум 3 года.
При соблюдении условий реновационной программы и подтверждении общего срока владения квартирой продажа без НДФЛ вполне возможна. Главное — правильно подготовить документы и при необходимости грамотно заполнить налоговую декларацию.
Внимание! Налоговое законодательство меняется. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или проверьте актуальную информацию на сайте ФНС России.