В 2026 году в России вступили в силу важные изменения, касающиеся налогообложения продажи недвижимости.
Теперь налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в большинстве регионов рассчитывается не только от рыночной цены, но и от кадастровой стоимости объекта.
Данная статья подробно разберёт, что изменилось, как правильно рассчитать налог и какие практические последствия ждут продавцов.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это официальная оценка недвижимости, определяемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Она учитывает такие параметры, как:

• площадь и тип помещения;
• расположение (район, транспортная доступность, инфраструктура);
• год постройки и состояние здания;
• особенности земельного участка (если речь идёт о доме).

Кадастровая стоимость публикуется в едином реестре и ежегодно пересматривается. В 2026 г. в среднем по Москве она выросла на 23 %, а в регионах – от 10 % до 30 %.

Как правило рассчитывался НДФЛ до 2026 г.

Ранее налог уплачивался от разницы между реальной (рыночной) ценой продажи и суммой, полученной от продажи.
При этом если продавец фиксировал цену ниже рыночной, налог рассчитывался от фактической цены сделки, что позволяло снизить налоговую нагрузку.

Что изменилось в 2026 г.? (пункт 9 статьи 214.10 Налогового кодекса)

Согласно пункту 9 статьи 214.10 НК регионы получили право увеличить лимит дохода по НДФЛ с продажи недвижимости и, главное, вводить обязательный расчёт налога от кадастровой стоимости.
Основные положения:

1. База налога – максимум из двух сумм:
   • реальная цена продажи;
   • кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент (обычно 1,0, но в некоторых регионах – до 1,2).
2. Если продажа происходит по заниженной цене (меньше рыночной), налог всё равно рассчитывается от кадастровой стоимости.
3. Лимит освобождения от налога (1 млн руб.) может быть повышен региональными властями; в 2026 г. в большинстве субъектов он вырос до 1,5 млн руб.
4. Ставка НДФЛ остаётся прежней – 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов.

Почему регионы повышают лимит дохода?

С начала 2026 года многие регионы (включая Московскую область, Санкт‑Петербург, Татарстан и др.) объявили о повышении лимита дохода, который не облагается налогом.
Это делается для:

• компенсации резкого роста кадастровой стоимости;
• стимулирования оборота недвижимости;
• выравнивания налоговой нагрузки между регионами.

Например, в Москве лимит вырос до 1,5 млн руб., а в регионах‑участниках до 1,2 млн руб..

Как правильно рассчитать налог при продаже квартиры?

Следуйте простой схеме:

1. Определите реальную цену продажи (сумма, указанная в договоре).
2. Узнайте кадастровую стоимость квартиры на дату продажи (через портал Росреестра).
3. Умножьте кадастровую стоимость на региональный коэффициент (обычно 1,0).
4. Возьмите большую из двух сумм – реальную цену продажи или полученную в пункте 3.
5. Вычтите из этой суммы лимит освобождения (1 млн руб. или региональный лимит).
6. Полученный остаток умножьте на ставку 13 % (для резидентов).

Пример расчёта (Москва, 2026 г.)

Практические последствия для продавцов

• Увеличение налоговой нагрузки. При продаже ниже рыночной цены налог может возрасти в 1,5–2 раза.
• Необходимость своевременного уведомления. С начала 2026 г. многие собственники получили письма от налоговой о предстоящем пересчёте кадастровой стоимости.
• Возможность оптимизации. При планировании продажи стоит:
  • Отложить сделку до следующего года, если ожидается снижение коэффициента;
  • Воспользоваться повышенным лимитом в своём регионе;
  • Рассмотреть дарение или наследство (особый порядок налогообложения).
• Обязательная регистрация сделки. Договор купли‑продажи теперь должен содержать ссылку на кадастровую стоимость.

Как избежать неприятных сюрпризов?

Следуйте рекомендациям:

1. Заранее проверьте кадастровую стоимость в официальном реестре.
2. Сравните её с рыночной оценкой (обратитесь к лицензированному оценщику).
3. Если кадастровая стоимость явно завышена, подайте в Росреестр заявление о её пересмотре (с документами, подтверждающими реальное состояние квартиры).
4. Учтите региональные лимиты и коэффициенты – они публикуются на сайтах налоговых органов.
5. Сократите срок между подписанием договора и фактической передачей прав (это минимизирует риск изменения кадастровой стоимости в процессе).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру ниже рыночной цены?

Да. С 2026 г. налог рассчитывается от кадастровой стоимости, а не от фактической цены сделки. Поэтому заниженная цена не освобождает от уплаты НДФЛ.

Как узнать, какой коэффициент используется в моём регионе?

Коэффициент публикуется на официальных сайтах региональных налоговых управлений. Как правило, в Москве и Санкт‑Петербурге он равен 1,0, в некоторых регионах – до 1,2.

Можно ли уменьшить налог, обратившись в Росреестр за пересмотром кадастровой стоимости?

Да. Если у вас есть доказательства (экспертные заключения, данные о состоянии жилья), вы можете подать заявление о пересмотре. Пересмотр может занять от 1 до 3 месяцев.

Что делать, если я уже получил уведомление о повышении кадастровой стоимости?

Не откладывайте:

• Проверьте правильность данных в реестре;
• При необходимости подайте апелляцию;
• Подготовьте расчёт налога с учётом новых цифр и оплатите его до срока, указанного в уведомлении.

Новое правило 2026 г., вводящее обязательный расчёт НДФЛ от кадастровой стоимости, существенно меняет финансовую картину при продаже квартиры.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, рекомендуется:

• Тщательно проверять кадастровую стоимость перед сделкой;
• Учесть региональные лимиты и коэффициенты;
• При необходимости обращаться за пересмотром стоимости;
• Планировать продажу с учётом новых налоговых обязательств.

Только так можно сохранить финансовую выгоду и избежать неожиданного налогового «ударa».

Автор статьи: юридический аналитик, специализирующийся на налоговом праве и недвижимости.